萬科商業地產投資正尋求新突破：內外兩路齊頭並進
贏商網 http://www.winshang.com 2015年10月09日09:29
核心提示：在商業地產介入路徑上，萬科內外兩路並進，外部與基金進行專案股權合作，內部則通過成立資本管理平臺進行兼併收購，從而有效解決商業地產資金沉澱過多的問題。
萬科一向專注的普通住宅領域已不再有高增長，這從萬科年報資料可見一斑：2011年至2014年，萬科的淨利率逐年下降，分別是15.01%、13.08%、12.01%和11.41%。
萬科商業地產投資正在尋求新的突破。
一個事實是，萬科一向專注的普通住宅領域已不再有高增長，這從萬科年報資料可見一斑：2011年至2014年，萬科的淨利率逐年下降，分別是15.01%、13.08%、12.01%和11.41%。
在商業地產介入路徑上，萬科內外兩路並進，外部與基金進行專案股權合作，內部則通過成立資本管理平臺進行兼併收購，從而有效解決商業地產資金沉澱過多的問題。
獲悉，萬科內部新成立的萬丈資本有限公司，首席執行官由丁長峰出任。丁長峰透露萬丈資本的主要業務是金融和城市存量資產的收購改造。
上海九項目齊發
據不完全統計，萬科商業總建築面積已超過1400萬平方米，包括217萬平方米購物中心、70.25萬平方米酒店及服務式公寓、442萬平方米寫字樓。
其中，非住宅業務總資產超過1900億元，共計25個萬科廣場在建或者規劃中，截至目前有5個萬科廣場已開業，至2016年末將同時運營10個萬科廣場，總資產將達到304億元。
分析人士指出，萬科做商業地產的劣勢在於，缺乏運營經驗尤其是高端辦公的經驗，目前還沒有拿得出手的案例，因此他們通過引入各種基金做輕資產，希望另闢蹊徑。
而做輕資產考驗的就是企業的運營能力，如果運營能力不提高，資金實力再雄厚也需要交學費。
據透露，萬科上海2015年內會有5萬平方米商業面積入市，明年5月份再供應5萬平方米。預計到2020年，萬科上海至少會佈局4個萬科廣場，3個萬科中心。
經過3年發展，上海已是萬科商業地產佈局最大區域之一。目前上海萬科廣場、徐匯萬科中心、濱江萬科中心等9個項目已陸續進入招商階段，接下來就是開業。
萬科商用資產管理公司總經理葉挺曾透露萬科在商業用地選址法則：核心商務區、具備高增長潛力的新興商業區，預期可以迅速成熟的、必須跟軌道交通結合的 片區。他指出萬科比較看好的都是軌道交通節點、大型商業區、甚至整個長三角的核心驅動區。例如浦東陸家嘴周邊的經濟外溢區，又例如位於七寶的萬科廣場不僅 處於兩條地鐵交匯處，周邊人口甚至都超過50萬。
萬丈資本主攻方向
投資者首先看到的，是萬科的資本運作能力雄厚，年報顯示，截至2014年底，萬科擁有貨幣資金627.3億元，現金流淨額417.2億元。而淨負債率降到了5.4%。
萬科的住宅專案大多數採用信託模式解決現金流，而在商業地產方面，萬科也從不避諱對投資者坦言其態度謹慎。近兩年來，萬科和鐵獅門、凱雷、領匯、黑石、麥格理、GIC、東方藏山等基金合作，還成立了前海萬科REITs封閉式混合型基金。
有了上述這個外部資本的合作經驗，萬科在內部成立萬丈資本則是水到渠成。
此前，據媒體披露，萬丈資本有限公司是萬科VCapital計畫的業務實體，在香港設立。
而VCapital計畫主要針對金融和投資業務，是萬科應對 住宅由增量轉向存量時代而做出的轉型業務之一，以金融化為主要運作方式。萬丈資本為私人股份有限公司，初期募集規模不小於100億元。
萬丈資本作為新成立的一個資金平臺，將專注于城市更新和核心資產的收購改造，目的就是配合各地有商業地產的專案投資與提供服務，萬丈資本將作為資本方，介入萬科自身甚至其他項目。
從丁長峰推動200億規模的VCapital就可以看出，萬科萬丈資本也是要玩存量資產的打法，而這正是萬科做商業地產的主要模式。例如上海虹橋萬科中心，此前就將90%股權賣給GIC，自己保留10%，但萬科全權負責招商和專案運營管理。9月28日，葉挺接受專訪時認為，萬丈資本後期或許會介入萬科上海其他商業項目。
正如丁長峰所言，大型綜合專案中，要根據專案特點，對即售部分和持有經營部分進行土地成本重置，這是所有定位的前提。
這也透露了萬科的商業野心不止於綜合體。
據獲悉，萬科日前中標上海徐涇地鐵上蓋TOD項目，該專案總建築面積共46萬平方米，其中18萬平方米為商辦 寫字樓，由上海申通地鐵、上海軌道交通上蓋物業股權投資基金合夥企業於今年2月2日聯合競得，成交價219787萬元。根據初步規劃，徐涇TOD專案預計 2020年之前開業運營。
此前的9月22日，珠海市住城建局發佈公告顯示，萬科在今年2月28日競得的約19.3萬平方米的商住地，將建成“萬科城市中心”，成為上沖TOD小鎮的組成部分。
該專案位於上沖片區上沖車輛基地北側，建設單位為珠海市萬有引力房產有限公司。
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