大型商場嚴重供過於求 商業地產遭遇“生死劫”？
贏商網 http://www.winshang.com 2016年06月02日09:20
核心提示：
“大型商場眾多，嚴重供過於求”——老牌零售巨頭大商股份近日在修訂後的年度報告中如此描述瀋陽地區的商業競爭環境。
其實商場供過於求的不光是瀋陽，遭遇壓力的也不僅僅是大商股份。經歷過去幾年的持續下滑之後，實體零售已經紅海變血海，進入殘酷的下半場廝殺。
一些尚未完成轉型的公司，正經歷著更嚴重的“生死劫難”。即便是那些已經處在轉型中的巨頭，也不得不面臨日益嚴峻的形勢。
紅海變血海 老牌零售商利潤雪崩
大商股份是東北地區老牌的大型零售商，業務遍及大連、瀋陽和撫順等多個二三線城市，並拓展到河南和山東等地區。
去年利潤下跌超過46%，營業收入下跌 4.27%。該公司在當年年報中表示：2016年將會採取各項措施，力爭使營收同比增長約5%。
但到目前為止，進展並不順利，今年一季度該公司營業收入再次同比下跌6.49%。
下圖是大商股份近年來營業收入與淨利潤走勢圖。
如果觀察大商股份的營業收入變動，可以明顯的看出2013年是拐點。在這之前，該公司的營收已經經歷了持續十多年的增長，而利潤則在去年出現雪崩式的下跌。
嚴重的過剩和部分城市消費能力下滑被看做是大商利潤下跌的主要原因。
大商股份在在分析瀋陽商業競爭環境時稱：瀋陽商業競爭極其激烈，中興瀋陽商業大廈、瀋陽百盛、萬達廣場、新世界、卓展等大型商場眾多，嚴重供過於求。
東北一些地區急速放緩的經濟增長也給了大商重重一擊，撫順是其中的代表。
大商股份在去年的年報中稱：“撫順屬資源枯竭型城市，受經濟大環境影響，當地煤炭、石化等支柱產業，產銷量下滑較為嚴重，特別是鋼廠、鋁廠減產停產，工人下崗分流，市場購買力下降明顯。”
實體零售全面潰敗 大中小城市悉數中招
大商股份的利潤下滑不是個案，主要的零售類上市公司都遭遇到了類似的危機。
總部位於南京的兩家公司——中央商場和南京新百利潤同樣出現了嚴重的下滑。
中央商場去年淨利潤下跌超過七成，今年一季度則再跌近55%；南京新百今年一季度則虧損超過1.7億。
這兩家公司的業務其實早已經超出南京當地，業務遍及江蘇、安徽、山東、河南和湖北等省的多個城市，實際上發映出了相關區域內的情況。
西南地區的狀況同樣不樂觀。
成商集團去年 淨利潤下跌超過六成，目前已經更名為茂業商業。
因資產重組，當前該公司成都地區列入財報的商場數量較上年同期有增加，利潤和營業收入不具備可比性。
但麵包 財經翻查財報發現，今年一季度該公司來自四川省內其他城市和省外區域的營業收入悉數下滑。
以下是茂業商業財報截圖，其中來自南充和珠海的營業收入下滑均超 過一成：
一線城市同樣壞消息不斷。即便是坐擁上海南京路步行街得天獨厚的地段優勢，新世界（600628.SH）的營業收入與利潤依然接連下滑。
去年該公司淨利潤下跌接近7成，今年一季度則再度暴跌67%，營業收入則自2013年以來持續小幅下滑。
新世界是南京路步行街商業變遷的一個縮影，其銷售額約占南京東 路商業街銷售總額的四分之一左右，在上海地區單體百貨店零售額連續十餘年排列第二名。
從上市公司財報的分析和統計資料中可以明顯的看出：大型實體零售商場的營收下滑和利潤雪崩遍及全國各地；一、二、三、四線城市皆不能倖免。
超級寡頭時代來臨 小玩家正加速退場
在電商衝擊和消費模式轉變的壓力下，實體零售商的轉型升級已經被“高唱”多年。
但對於很多商場來講，轉型也許只是一個美麗的幻想。
被看做商業地產泰斗級人物的恒隆地產主席陳啟宗曾表述過一個觀點：“地點、規模和設計是商場的“基因”，商場一旦落成便不能改變。漠視這些元素的發展商於其商場尚未開業已註定失敗。”
這意味著當傳統零售型商場向大型購物中心轉變已經不可避免時，那些先天不足的商場早就已經轉型無望了，除非徹底退出這一行業，將物業另作他用。
當小玩家逐漸退場後，隨之而來的將是超級寡頭們的時代。
上海的相關統計資料已經展現出這種趨勢：2015年上海全市集中性大型商業設施超過200家，但年營業收入達30億元以上的10大購物中心，占上海全市購物中心營業總收入的三分之一。
萬達的加速擴張也已經證明了這一點。財報顯示：2015年萬達已開業萬達廣場總數為133座，2015年新增26座，已開業購物中心總可租面積達14.13百萬平方米，較2014年底增長23.0%。
在形勢已經如此嚴峻的背景下。巨量的建設仍然在進行中，庫存依然在堆積。根據國家統計局的資料，截止去年底，全國商業營業用房待售面積增加458萬平方米。
而過去幾年持續巨量落成的商業建築無疑將加劇競爭。下圖是麵包財經根據方資料整理的歷年商業營業用房銷售面積：
過去3年，每年銷售的商業營業用房面積均超過8000萬平方，去年更高達9252萬平方，這尚未計算巨大的庫存量。這些商業用房都具備所謂的商業地產基因嗎？
如果不是，那是不是意味著“尚未開業已宣告失敗”？
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