許氏資本演算法：世茂再次啟動酒店證券化背後金融路徑
贏商網 http://www.winshang.com 2016年05月10日09:29
核心提示：可以佐證的是，除金融創新外，世茂正通過發行低息長期票據、贖回高利息票據的手段嚴控融資成本。
酒店一直被視作世茂除住宅和商業外的“第三駕馬車”，但這個數度傳出要分拆上市的業務板塊在兜兜轉轉的十年間，仍然只是資本市場前的一個未解之謎。
不過，在資產證券化的風口下，許榮茂的酒店業務正走在“減重”的路上。5月9日，世茂集團宣佈攜手博時資本，以旗下多家五星級酒店為平臺，發行了“博時資本—世茂酒店資產證券化”。
據透露，該產品總規模達26.9億元，刷新國內已發行酒店資產證券化專案產品的最大規模紀錄。該項目是世茂集團與博時資本繼去年推出全國首單物業費資產證券化專案後的二度合作，也是其在非住宅領域的首次證券化實踐。
“世茂此次資產證券化相比前兩次有所不同，之前都是涉及現金流方面的，這次是涉及物業層面，類似於打包賣資產。對世茂來說，這有利於實現酒店重資產的及時變現。”交銀國際分析師謝騏聰向觀點地產新媒體分析道。
事實上，在年初業績發佈會上，世茂房地產執行董事兼副總裁湯沸就透露，今年世茂將繼續在房地產金融方面進行探索，並嘗試非住宅方面的資產證券化。“例如酒店、自持商業物業的資產證券化等，也包括可能對庫存產品的證券化探索。”
27億酒店資產證券化
據瞭解，“博時資本—世茂酒店資產證券化專案”產品期限為8年，發行總規模26.9億元，。
博時資本與中誠信評級、奮迅律師事務所組建的資產證券化專案團隊，在交易架構，增信措施，底層基礎資產的設計中進行了合理安排。
至於此次證券化涉及到標的資產，世茂集團相關人士向觀點地產新媒體坦承，因與博時資本有約在先，目前尚不便單方面透露專案的具體細節。
不過，“五星級酒店”的字眼多少還是給業界提供了藉以管窺的路徑。世茂房地產2015年年報顯示，該公司已開業的酒店共有14家，總計擁有客房數量超過5100間。
當中包括上海世茂皇家艾美酒店、上海外灘茂悅大酒店、南京世茂濱江希爾頓酒店、牡丹江世茂假日酒店、福州世茂洲際酒店、泰州世茂茂禦酒店、上海松江世茂睿選酒店及上海虹橋世茂睿選尚品酒店等以委託或自主經營形式管理的酒店。
對世茂來說，以高端酒店作為物業證券化的試驗田不僅能夠實現重資產的及時變現，減輕資金沉澱壓力，同時也是眼下這家企業酒店發展思路的一個側面。
“世茂現在最賺錢的是中端酒店，因為成本相對較低，現金回籠或者說回報週期比較短，而高端酒店由於成本和房價相對較高，很難長期保證可觀的入住率。
因此，未來世茂反而更願意持有中端類的酒店。”謝騏聰稱。
世茂房地產副主席許世壇在去年年中也曾 公開地算過一筆賬，“一般一個酒店的投入是5到10億，但世茂mini酒店只要投入兩三千萬。
2014年年底我們在上海松江開出第一個Mini Hotel。
常規來說，酒店開業第一年都是不賺錢的，或者現金流要一年才能轉正，但這個項目的現金轉正實際上只用了四、五個月，現在已經開始賺錢了。”
許世壇引以為傲的正是上海松江世茂睿選酒店，據瞭解，睿選和睿選尚品是世茂酒店及度假村打造的“Mini Hotel”精選服務酒店系列的兩個品牌，也是近年來世茂酒店及度假村重點全力發展的品牌。迄今為止，世茂已擁有6家運營和在建的Mini Hotel酒店。
許世壇直言，如果Mini Hotel做得好，可以找到一些投資者，甚至有可能在A股平臺上再去融資或資產銷售。
而將經營效益較差、回報週期長的高端酒店率先資產證券化對世茂的現金流來說無疑是很好的緩釋。“很多開發商手上都有類似的商業物業，短期內很難變現，即便是出售，投資者或者業主也沒有這樣的經營能力，資產證券化反而給保險公司或者PE方提供了管道。”
許氏的資本演算法
作為金融創新的產物，資產證券化不僅為原始資產擁有人優化了資產負債結構，也為投資者提供了一種全新的能夠帶來穩定收益的金融產品。
酒店資產證券化已經是世茂金融創新的“第三單”。去年8月及11月，世茂分別推出了國內首單物業費收益權資產證券化和首單購房尾款資產證券化產品。
“顯而易見的好處就是提高資產流動性，拓寬融資管道，降低融資成本。物業費作為有限‘專項資金’，在利用率和流動性方面多有不足。
資產證券化意味著未來收益的提前獲取，從而盤活了資產，提高了物業費的利用率。”
而購房尾款證券化的試水則從另一個層面緩解了世茂在現金流的壓力。因為在正常情況下，如果樓盤未封頂，銀行不能提前將按揭貸款的尾款發放給開發商。
對於以開發高層及超高層專案為主的世茂來說，往往會因為專案較長的開發週期，導致這部分購房尾款成為“沉澱資金”。
大力推動金融創新的背後既隱射出世茂企穩的經營心態，同時也是這家企業應對利潤和銷售下滑的資本手段。對開發商來說，除了土地代價，融資成本無疑是制約利潤的另一個重要因素。
當世茂房地產2015年的利潤率進一步降至28.5%，許氏需要借助資本手段來達到利潤天平的傾斜。
可以佐證的是，除金融創新外，世茂正通過發行低息長期票據、贖回高利息票據的手段嚴控融資成本。
據觀點地產新媒體瞭解，世茂房地產全資附屬公司上海世茂建設有限公司先後於2015年9月及10月發行60億元的5年期境內公司債券及14億元的7年期境內公司債券，票面年利率分別為3.9%及4.15%，該等發行的融資成本為業內票面利率最低的公司債券之一。
及至2016年，世茂房地產及附屬公司上海世茂又分別獲准發行40億元的公司債及20億元的中期票據，在上述融資成功進行的前提下，世茂合計將注入上百億的現金流。
同時，該等融資活動為世茂房地產降低整體融資成本降至6.9%，為優化借款期限結構奠定了基礎。截至2015年底，世茂短期借貸約占24%，長期借貸約占76%。
據世茂房地產管理層在年初的分析師會議上透露，世茂將在2016年償還約40%的現有總外債，即相當於約130億元的外債規模，並計畫到2016年末時將總外債規模下降至約200億元。
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