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中國人海外炒房新趨勢：去冷門市場提前“占位”

一財網 繆琦 2015-11-08 13:58:00

不管是出於資產多元化配置的考慮，還是擔心人民幣貶值因而在發達國家購房以求保值，又或者是為了孩子的留學教育和移民考慮，中國人在海外置業的現象日益普遍，而在出國買房這件事上也越來越理性。

如今，攻佔加州、墨爾本和倫敦等地早已不是新鮮事，中國買房客的眼光正在瞄向那些房價仍然便宜、尚有較大增值空間的冷門城市。

和中國的房價相比，這些地方的房價還只是中國三四線城市的價格。

“長假一過，想買房的人就大增”

按照局外中國區總經理葛奕婕的說法，在中國買房客最愛的投資目的地排行榜上，美國位居榜首，其次是澳大利亞和英國等與留學和移民相關的熱門國家。但 是，這種趨勢正在發生改變。比如日本、泰國等新興國家的房市就在吸引越來越多的中國投資者，而中國買家對於美國和澳大利亞的注意力也逐漸從一線城市轉移到 了二三線城市。

“每次長假過後，我們網站的流覽人數就會明顯增多。比如對於日本來說，旅遊就給中國人在日本買房提供了動力。”葛奕婕說。

就在今年的國慶長假，中國投資者以近14億日元買下了東京兩幢住宅。

居外網發佈的購房意向指數顯示，今年二季度中國人對日本房地產的購買意向指數比一季度增加了54%，同比2014年的二季度則猛增了730%。

經濟學人近日報導稱，泰國經濟低迷，唯獨房產業一枝獨秀。而在這其中，中國購房者的貢獻良多。

根據居外網對中國人購房意向指數的統計，中國人在泰國的購房意向指數呈現每年180%的增長，遠遠超過其他國家的增長速度。

可以對比的資料是，中國人在最喜歡的五大購房國家（分別是美國、澳大利亞、英國、加拿大和新西蘭）中的購房意向指數則以每年平均37%的速度增長。

泰國房市大熱的原因主要包括：泰國房價和其他東南亞國家相比仍然較低，因此投資者認為當地房產仍有較大的增值空間，另外泰國貨幣的貶值也增加了當地房價的競爭力。

去還沒漲價的城市買房長線投資

逸鼎投資（上海）有限公司首席置業顧問紐曼（Alan Newman）主要負責在中國市場銷售美國目前偏冷門城市的房子，比如德克薩斯州的休斯頓。

“每個月能賣出20套，和一年多相比，翻了六七倍。” 根據紐曼的觀察，一般中國人買自住的房子還主要選擇熱門的城市，而選擇冷門的地方多是為了投資考慮，認為升值的空間比較大。

紐曼說，在金融危機的時期，中國人喜歡買二手房，覺得便宜。

但現在更喜歡買獨棟的新房，在休斯頓等房市還不太熱的城市購買，覺得升值空間大。

平均來算，在美國偏冷門城市，一套200平方米的獨棟房子只要大約150萬人民幣。

而這些買房投資的淨回報率大約為5%。

然而，對於部分中國投資者短線投資的心態，紐曼建議“在美國買房投資不要太快拋掉，因為美國房子的升值速度比較慢，不像上海這樣，因此一般5年內就賣掉肯定虧損”，他認為，海外投資房產應該更多作為長期的投資考慮。

來自菲律賓世紀房產公司的斯泰因曼（Patrick Steinmann）告訴《第一財經日報》記者，由於菲律賓近幾年的經濟表現不錯，不只是中國，所有國家的遊客和房地產買家都在增多，每年以5%～8%的速度增長。

相比較來說，新加坡、日本、馬來西亞以及美國的投資者購買當地房產較多，中國買房人數呈現上升趨勢，但目前還沒有成為主力。據斯泰因曼稱，在菲 律賓買房投資的回報率可以達到8%。

江蘇易乾方盾房地產置業有限公司正在美國開發它的第一個海外樓盤，地點選在了美國東海岸的南卡羅來納州。該公司海外置業經理潘燕華說，和邁阿密等地相比，此處目前的人氣顯然還不旺，房價也還較低。

一套200平米左右的獨棟房子售價在200～230萬之間。“接觸到的中國顧客都不敢相信這麼便宜，估計 明年第一季度就能全部賣完。”該公司的房地產宣傳冊上還印上了給投資者保底收益6%的承諾。

海外買房最大目的是教育和投資

根據居外後臺數量的統計，2014年，網上深度諮詢海外房地產的金額達到300億美元。

預計2020年華人在海外購房的數額可以達到2000億美元，其中的大部分都將由來自大陸的華人貢獻。

究其中國人的購房動力，最大的目的是教育和投資。

如今最受中國購房者歡迎的仍然是美國和澳大利亞這些和留學、移民相關的熱門目的地。

澳大利亞property focus房產公司的格林漢姆（Martin Graham）負責墨爾本房地產項目的銷售。

根據該公司的資料，在墨爾本的房地產項目中，至少15%是賣給了中國人。而中國人來買房的數額每年都在以 100%的速度增長。

“中國人是增長最快的市場，其次才是澳大利亞當地人。” 格林漢姆說，中國人看中的是澳大利亞的教育、氣候和環境。

葛奕婕也認為，對於中國人來說，為了下一代的留學是買房的最大動機。

在紐曼看來，部分中國投資者擔心人民幣貶值，因此選擇到海外多元化配置資產。

但更重要的還是，家長為了孩子的留學教育而買房。

在這一群體裡，有些人並不想移民，只是為了孩子上學，最終是要回到國內的。

今年10月，紐約理工大學校長愛德華朱利亞諾訪華時告訴本報記者，在紐約理工大學留學的大部分中國學生如今並不願意在美國長住，而會選擇回到中國工作，這和十幾年前不願意回國的現象形成反差。

據《2015年中國留學白皮書》統計，截至2014年底，74.5%的留學人員學成後選擇回國發展，未來這一比例可能還會增加。

海歸人數逐年增加，一方面是因為留學生總量增加，另一方面則是因為國外就業難度加大，催生了回國潮。

除了教育，中國人對於海外買房投資的考慮也越來越理性。“以前問買房能移民嗎，現在會問投資回報率和隱藏的費用。”在葛奕婕的印象裡，中國投資者越來越成熟，而市場也變得越來越細分。

以投資為目的的海外買房越來越多，一般的投資回報率可以達到5%～6%。