平安系的地產野心：隱形地主的三種房企合作模式
贏商網 http://www.winshang.com 2015年10月01日17:00
核心提示：平安系與房企的合作模式主要有三種：
一是與房企組成聯合體共同拿地；
二是入股房企某個優質項目；
三是與房企簽訂戰略協議，成為戰略投資者。
事實上，這三種形式的具體合作方式均是平安方面出錢，房企出力。
為了規模擴張，房企在探索與資金的合作模式過程中，卻不知不覺造就了一個隱形“地主”——平安不動產。
9 月25日，杭州濱江集團與平安不動產的聯合體以34.65億競得寶山區大場鎮祁連社區121601單元B3-03住宅地塊，樓板價28755元/平方米， 溢價率91.7%。業內普遍認為，濱江實施了多年的上海戰略終於落地，這緣於在杭州實在搶不到地，而最為重要的原因是，濱江傍上了平安這個金主。
招商地產副總經理兼華東區域總經理王晞指出，房企無力阻擋外來資本的“入侵”，這緣于房企的老大地位被顛覆了，原有的金字塔型價值體系就此打破，甚至被砸平了重來。
房企整合資源的優勢不再，將會被瓦解細分為三個實體：投資商、建造商和運營商。
也就是說，房地產這只恐龍就快滅絕。“如果我們不提早進化分化，就是死 路一條。互聯網時代，給這樣的分化又添加了巨量催化劑，平安這樣的大鱷，只是原始作用力而已。”王晞說。
房企探路與資本合作
業內有個共識：銷售淨利率、資產周轉率、財務杠杆是衡量上市公司盈利能力的三大方面。
今年7月份，擅長小股操盤的旭輝首度聯手平安不動產以31億元在蘇州拿地。
此前平安不動產曾與招商、華潤、首開、金地、世茂等一線房企均有合作，今年上半年還曾入股碧桂園。
平安不動產在選擇合作物件方面也很清晰：已經上市、資金周轉快的企業。例如此次選擇旭輝作為合作夥伴，顯見旭輝戰略佈局、管理和資 源配置能力、穩健的可持續發展性，是主要原因。
目前而言，如前述眾多房企一樣，旭輝與平安不動產的合作僅停留在財務投資層面，但招商地產與平安不動產則開創了一個全新模式。9月18日，招商局置地聯手平安不動產入股弘洋項目，這次聯手，是招商地產間接非全資附屬公司南京招平利盛與深圳聯新及南京弘洋成立專案公司所開發的位於南京棲霞區燕子磯的地 塊。
據參與平安不動產內部研討的王晞透露，南京弘陽專案的合作模式與此前房企引進資金最大的差異在於：同股同權。
在這個項目中，平安不動產是真正的劣後投資人，而不是優先投資人或債務人。因此招商地產就規避了資金的高成本問題。
而據一名知情人士透露，2014年4月份從南京江寧專案開始，平安不動產就與招商地產探討這種合作模式，之後一發不可。
對此，王晞曾比喻道：“我引了 一隻狼進來了！但我不引他遲早也會進來，他不進來別的狼也會來。那就不妨勇敢地與狼共舞吧。”王晞認為，房企要在合作中重新尋找自己的定位，舞中求變。
值得一提的是，平安系與招商地產旗下招商局置地的合作已為該公司帶來10億元融資金額。
總體來看，平安系與房企的合作模式主要有三種：一是與房企組成聯合體共同拿地；二是入股房企某個優質項目；三是與房企簽訂戰略協議，成為戰略投資者。事實上，這三種形式的具體合作方式均是平安方面出錢，房企出力。
為什麼是平安？
實際上，目前平安集團主要通過房地產開發、房地產投資、房地產金融服務三個方向涉足房地產，涉及地產業務的板塊主要有平安人壽、平安銀行、平安不動產、平安信託以及互聯網金融。
為什麼是平安集團能夠抓住這次機遇？
王晞近日在一次內部討論中指出，房企的規模決定市場定位，土地的談判力、資本的融資力、品牌的影響力都是被規模綁架，上市房企關注的核心是快速、成功地做好專案。
這種導向之下房企必須把目標集中在客戶導向和運營績效。
然而，淨利潤率下跌、商品房庫存高企、擴張發展資金饑渴，已然成為當下房地產行業三大表徵。
房地產行業一直以來屬於資金密集型行業，且隨著土地成本持續攀升，拿地難度增加，房企的合作意願勢必增強，險資的介入能夠更好幫助房企拿地擴張、改善財務結構；此外房地產行業的投資收益率較保險類企業相對可觀，CRIC監測的135家A股上市房企2014年的淨資產收益率達11.35%。
王晞進而指出，房地產企業現在面臨著2大問題：
第一是如何在執行層面把現在規模下的發展模式做到最好；
第二就是發展，通過傳統的核心業務取得最大價值，同時要另闢蹊徑。
一個是生存之道一個是發展之道，兩條路要同步走下去。
房地產的基礎生產資料有兩個：一個是錢，一個是地。
資金是專案開發的充分條件，土地缺乏沒關係，有錢就可以購買，土地是開發的必要條件。
如何把資金和土地有效地融合在一起，形成有形的產品，並形成超額價值，這需要在開發過程中，各個環節有效地策劃運作。
“對於房企來說，由之前的純競爭轉為合作，可以相互借力，在一定程度上規避投資風險，實現利益最大化。”一位曾與多家房企合作的業內人士分析道，“一些房企銷售回款難度加大，融資管道受阻，資金缺口不斷擴大。即使今年的銷量提升，但還未完全擺脫調控的影響，聯合其他房企拿地能夠減少購地支出，緩解資金 壓力。”
而平安集團近年來在房地產領域頻繁佈局，不僅通過拿地、合作開發等方式介入開發領域，還進行房地產企業股權投資。
此外，在房地產服務領域也有所佈局，包括房地產電商、房地產互聯網金融等。
克而瑞研究中心分析師房玲指出，利益驅動+政策利好+業務促進推動了平安集團的地產佈局。
2014年是房地產行業的調整之年，整體市場銷售不景氣，房企拿地就顯得小心翼翼，而平安卻開始“抄底”入市，旗下深圳聯新、杭州安豐置業、杭州安東置業及深圳平軒四個子公司斥資167.89億元先後在廣州、杭州、北京、蘇州等一線及重點二線城市拿下6幅優質地塊。
除了與房企財務投資層面合作拿地之外，根據克而瑞研究中心提供的資料顯示，2014年至今，平安系分別在北京、杭州、蘇州、廣州等地獨立拿地共支付167.89億元，獲得114.7萬平方米總建築面積的土地儲備。
2015年1月，北京當年首場土地出讓，兩宗地塊也是由招商華潤九龍倉平安聯合體以86.9億元的價格拿下。
隨後，北京一地塊以86.25億元的價格拍出，由華潤首開平安聯合體以86.25億元的價格競得。
王晞直言，房企只有不斷拿地，才能在各大排行榜佔據一席之地。
規模、品質、效益是企業老闆最愛強調的。是誰綁架了開發商？
企業自身的發展導向導致了這個結果。“這也正是中國房地產行業面臨的重要問題。”
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