北京10年內誕生20個地王 四成未解套豪賭走向何方？
贏商網 http://www.winshang.com 2015年11月22日13:45
核心提示：北京10年內誕生了20個地王，其中1個退地，如果僅計算在土地價款的基礎上疊加年化複利10%的財務成本，11個專案的銷售額足以覆蓋土地成本和財務成本，但需要4年才見盈利，而剩下的8個項目至今皆未解套。
據亞豪機構測算，北京10年內有8個地王項目銷售額尚未達到僅計入地價款和財務成本的盈虧平衡點
3000套頂級豪宅將集體湧入北京樓市，對於一個每年去化約200套售價“10萬元+”房源的市場來說，信心爆棚的開發商將去哪裡找“接盤俠”？
“金融新貴、IT、互聯網等陽光財富新貴承接了過去煤老闆那一批資源型財富階層，成為豪宅的新一輪購買主力。”一位對北京豪宅市場甚為熟悉的消息人士對《證券日報》記者如是表示。
然而，即使高淨值人群不斷增長，但面對2016年以後北京售價“10萬元+”專案將達50個的擁擠市場，地王的突圍之路或許已不是用“拖字訣”等待別的開發商解救就能走通的。
據亞豪機構監測，北京10年內誕生了20個地王，其中1個退地，如果僅計算在土地價款的基礎上疊加年化複利10%的財務成本，11個專案的銷售額足以覆蓋土地成本和財務成本，但需要4年才見盈利，而剩下的8個項目至今皆未解套。
四成地王未解套
據亞豪機構統計，在19個地王盤中，有8個項目銷售額尚未達到僅計入地價款和財務成本的盈虧平衡點，這8個項目分別是2011年-2014年這4年時 間裡，是每一年的單價地王和溢價率地王。換句話說，2011年之後的地王，截至目前仍未解套。而這8個項目占19個地王的40%以上。
總體來看，目前活得滋潤的地王是2009年之前拿地的專案，其土地成本占銷售均價的比例基本在40%以下，而且這部分地王專案銷售總額大多已經突破100億元。
更重要的是，上述地王基本是靠“拖”來的土地紅利完成解套的。據中原地產研究部統計，在北京過去地王多發的7大板塊中，15年間，房價均大幅增長。
具體來看：中關村板塊2009年房價為2萬元/平方米，2015年達到6.5萬元/平方米；奧運村區域2007年房價為1.5萬元/平方米，今年達到 6萬元/平方米；萬柳板塊2010年房價為3.5萬元/平方米，今年達到7萬元/平方米；朝陽公園板塊2003年房價為6000元/平方米，今年達到6萬 元/平方米；麗澤商務區2013年為3.5萬元/平方米，今年達到6萬元/平方米。
值得注意的是，過去10年，豪宅是北京樓市的小眾市場，因為售價“10萬元+”的項目並不多，供需還較為平衡。
但2015年以來，扣除配建及競建部 分，成交地塊中純商住宅的實際樓面價超過5萬元/平方米的住宅用地已經有10宗之多，且遍佈京城四方，未來六環以內全城“豪宅化”幾乎已成定局。
實際上，當豐台拍出了樓面價7.5萬元/平方米時，《證券日報》記者曾實地探訪該地，在這塊長方形的地塊內，目前兩棟樓仍有居民居住，在回遷房蓋好之後，該地塊才能進入實質性開發階段。
目前來看，該地塊周圍二手房為萬年花城社區，一街之隔的是新開盤的懋源釣雲台項目，售價超10萬元/平方米，只不過體 量很小，僅4棟樓。
而比起以往拍出一塊地王，周邊二手房一夜漲20萬元的市場環境，現在拍出一個地王，周邊已經冷靜很多。
以緊鄰這塊新晉地王為例的萬年花城五期為例，拍出地王一個月內，90平方米兩居戶型單套總價漲幅基本在10萬元以下。
“同區域的高端二手房將對新地王的銷售造成極大壓力。”一位業內證券分析師向《證券日報》記者表示，再加上高淨值人群近年來逐漸增加海外房產的資產配置需求，這在一定程度上也將削弱對新貴豪宅的吸引力，再加上供量巨大，新貴地王的風險要比2012年那波地王的命運更為艱難。
據中原地產首席分析師張大偉測算，以目前的土地價格計算，在未來兩年內北京房價要上漲120%，今年出現的20個地王入市難度才能降低，否則將很難入市，只能延緩開發節奏。
張大偉進一步稱，明年市場上行將是趨勢，但其漲幅是否能夠支撐這麼多地王則很難。鑒於此，誰將成為地王項目的接盤者呢？
金融新貴等成“接盤俠”
《證券日報》記者實地探訪過幾個地王項目，其中包括保利地產開發的位於北三環薊門橋的保利海德公園項目。
該項目是2010年由中國兵器集團以總價17.6億元競得，當時為北京單價地王。
但由於78家非地產央企退 出地產行業，2011年8月份，保利地產公司董事會以7票同意、1票反對、1票棄權通過《關於北京薊門橋專案立項的議案》，並授權經營層通過收購北京世博宏業房地產開發有限公司100%股權的方式獲取北京單價地王薊門橋專案。
1票反對，1票棄權，足以說明當時保利地產管理層對收購該地王的態度。
三年之後，保利海德公園才得以入市，但其銷售速度卻非常快，從開盤到清盤只有了9個月時間，總貨值約30億元。
有消息人士向《證券日報》記者透露，該專案的接盤者多為地緣性客戶，以中關村區域客群為主，金融街客戶占比稍低。由此可見，IT、互聯網新貴、金融新貴是該地王的接盤者。
方位轉向西三環，2014年以6萬元/平方米樓面價拿地的龍湖西宸原著項目今年6月份入市，部分房源叫價直逼20萬元/平方米，5000萬元量級，但兩期開盤銷售額總計突破20億元，是今年北京頂級豪宅快速銷售的樣本。
龍湖西宸原著專案相關負責人向《證券日報》記者透露，金融街的金融從業者、中關村和總部基地的移動互聯網新貴，是第一批認可西宸原著玉府的主要客戶。
據其透露，金融街的客戶有很多投資管道，資產配置方案，所以對房子漲多少錢並不那麼關心，反而關注居住的舒適性。
另有2000萬元量級豪宅大盤的行銷負責人向《證券日報》記者透露，今年買豪宅的客戶呈現一種年輕化傾向，借助於互聯網行業、炒股等積累財富的新貴階層，一般會購買保值性資產即豪宅，另外部分60歲左右的傳統企業家也會為子女置業，可能在一個社區買上兩套。另有一批富二代也是新豪宅產品的主要購買力。
值得注意的是，以往北京豪宅市場上有一批“掃房客”是煤老闆，甚至某些企業家趁來開兩會的休息時間去豪宅看房，但這類客源實際上正在減少。正如上述熟悉豪宅專案的消息人士向《證券日報》記者所示，金融新貴等陽光財富階層正在承接傳統靠能源產業累計財富的購買豪宅需求，成為北京豪宅新一輪的“接盤俠”。
事實上，另有豪宅行銷負責人也曾向《證券日報》記者透露，“‘人找房子’的時代已經結束，我們的銷售員為了銷售一套上億元的豪宅，曾一度飛到香港與客戶洽談簽約事宜，而且該客戶對金融支付方式要求也較多。”該人士進一步稱，現在豪宅不僅要憑藉適當控制開盤節奏、靠產品突圍，更要找到客戶痛點，甚至為其提供包括多樣性支付手段等方面的各種細微服務。
值得注意的是，近兩個月來，在這一波瘋狂搶地的央企、民企聯合體眼中，或許放開高端住宅的限購才是他們豪賭的籌碼，否則，動輒幾十億元的地塊，將會輕易拖死一家百億元規模的中型房企，甚至折損千億元量級開發商在北京市場的元氣。
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