捆綁海昌主題公園 碧桂園旅遊合作能否解重資產難題？
贏商網 http://www.winshang.com 2015年12月02日09:55
核心提示：
在去庫存的主旋律之下，旅遊地產也在尋求跨界合作的新出路。
引入平安作為戰略投資者的碧桂園，在其牽線下也為自己找著了旅遊地產的合作方。
近日，觀點地產新媒體獲悉，碧桂園集團與大連海昌集團簽署戰略合作框架協定。
據碧桂園披露，雙方將共同整合資源，在全國共同關注及擬進入的城市範圍內開發及獲取專案。
同時，碧桂園和海昌集團將針對現有項目進行合作開發，在項目合作中，碧桂園專注做房地產專案的開發，海昌集團專注做主題公園專案的開發與運營。
對於此次合作，碧桂園稱雙方將詳細磋商具體項目的合作，“真刀真槍大幹一場”。
據觀點地產新媒體瞭解，兩家企業的戰略合作實則為多方合作陣營中的進一步雙邊聯盟，這一多方合作平臺即為“平安文旅薈”。
碧桂園多方捆綁進軍文旅
雖然沒有詳細披露，但在碧桂園的描述中，其與海昌集團的戰略合作框架協議將有“更驚人的具體合作”。
從簽約過程來看，碧桂園高層對此合作似乎也是報以厚望。
11月2日，海昌集團董事局主席曲乃傑帶隊前往碧桂園集團總部，以董事局主席楊國強、副主席楊惠妍、總裁莫斌的碧桂園核心決策層與海昌集團進行了接近2個小時的深度洽談。
雖然楊國強與曲乃傑在當日僅屬首次見面，但碧桂園和海昌集團在此前卻早已有交集。
今年8月，平安銀行聯合華誼兄弟、海昌集團、藝術北京、砂之船奧特萊斯、碧桂園集團等六家企業宣佈啟動跨界資源整合平臺“平安文旅薈”。
按平安文旅薈的介紹，其將整合國內頂尖影視、旅遊、休閒、房地產和消費資源，打造針對各類主力消費人群的文化旅遊綜合體，並計畫在全國範圍複製發展。
平安銀行健康文旅事業部總裁成建新彼時表示，平安文旅薈打造綜合體主要分為主打時尚藝術的“城市中心文旅綜合體”以及主打旅遊休閒度假的“城市周邊文化旅遊城”。
按照平安文旅薈的規劃，華誼兄弟電影小鎮、海昌海洋王國、砂之船奧特萊斯以及碧桂園商業配套都將成為其文旅綜合體的組成部分，而平安則參與其中提供所有金融服務，綜合打造“平臺+業態+產品”的商業模式。
11月4日，平安文旅薈的發佈首個項目盛世中原，成為首個試驗。
資料顯示，位於河南中牟縣的盛世中原項目，雛形為建業與華誼兄弟合作的電影小鎮項目，後因王中軍在平安文旅薈中的推介，吸引了其他5家企業的投資意向。
據悉，盛世中原除電影小鎮外已經在規劃海昌海洋王國和砂之船奧特萊斯，而碧桂園在該專案參與的部分是與河南本地開發商新田置業合作開發的新田商業文化廣場。
有此淵源，碧桂園與海昌集團的合作似乎並不顯得突兀。
對於碧桂園而言，和大股東平安及主體公園物業開發商們抱團，或許正是其解套傳統旅遊地產之重的出路。
旅遊地產業內人士對觀點地產新媒體表示，對於旅遊地產開發商而言，與主題旅遊專案的合作既在於增加拿地砝碼、降低開發風險，更重要的也在於依靠旅遊引擎促進銷售去化。
旅遊大盤之重
旅遊地產開發熱潮之後，投資週期長回報收益慢的後期問題也開始浮出水面，如何維持旅遊大盤的持久銷售亦算是不少開發商的行銷難題。
“受全國房地產市場調整的影響，旅遊地產今年整體表現較為一般，當消費者對旅遊地產認知更為清楚時，過去純粹靠行銷賣房的路子已經很難走通”，旅遊地產資深分析人士胡曉鶯對觀點地產新媒體表示，不少旅遊地產開發者都在思考的問題正是如何整合更多旅遊資源。
中國綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁同樣認為，旅遊地產尋求資源合作成為趨勢的背後是過往絕大部分旅遊地產“重地產輕旅遊”的模式問題。
宋丁表示，過往的旅遊地產專案實則並未有太多旅遊資源配套，“過往只依靠休閒度假型酒店、遊艇會等設施來拉動銷售的旅遊地產大盤，現在已經很難能夠長期維持項目的人氣，也不利於後期銷售和資金回籠”。
這或許正是碧桂園所面臨的問題。
從2005年真正意義上的旅遊度假項目清遠假日半島到惠州旅遊大盤十裡銀灘再到進軍海南市場的碧桂園椰城和珊瑚宮殿，碧桂園的旅遊大盤也走過了一段起伏歷程。
在十裡銀灘之前，碧桂園在旅遊地產方面的佈局並不高調。
而碧桂園十裡銀灘的熱銷，堪稱其旅遊地產發展的轉捩點。
2011年中，碧桂園十裡銀灘以75折優惠入市，創下開盤當天銷售4000套，收金30億元的紀錄，並在2012年二期入市延續了超3300套的銷售業績。
在十裡銀灘取得成功後，碧桂園在旅遊地產方面的佈局開始加速。
2013年其佈局煙臺的碧桂園十裡金灘，即是十裡銀灘式的複製，採取全國聯動行銷攻勢，該盤開盤錄得超4800套的銷售。
儘管入市頭炮打響，但龐大的體量的銷售壓力也開始在續銷中加大，存貨去化、資金沉澱和後續的開發滾動成為旅遊大盤的難題。
以碧桂園十裡銀灘為例，這個總建面達513萬平方米的大盤，截至2015年上半年已售出交付和預售待交付的建面為158萬平方米。
而總建面為202萬平方米的碧桂園十裡金灘，目前已售出交付和預售待交付的面積約為12萬平方米。
於是，在旅遊大盤的去化面前，與主題公園開發運營商的合作方式普遍被認為將具有促進作用。
宋丁認為，對於不曾打造過專業旅遊產業的開發商而言，尋求專業領域的合作夥伴顯然優於自己投資開發，而在海昌類主題公園開發運營商看來，房地產專案的存在同樣可以為較偏遠的項目營造城鎮化的環境和氛圍。
“海昌旗下有較有知名度的極地海洋世界品牌，在旅遊地產中可以成為驅動引擎”，胡曉鶯則認為，在聚集人氣之餘，主題公園與開發商在客源方面亦有互補進而相互促進銷售的可能。
事實上，結合文化旅遊概念的文旅專案概念近兩年已經在掀起新一輪熱潮。
王健林掌舵的萬達，已經在南昌、合肥、武漢、青島、廣州、成都等地落子萬達文化旅遊城，宣佈瞄準文旅產業。
胡曉鶯認為，此種主題公園驅動引擎的特點在於可以無中生有，實際上並不需要依賴某個特定旅遊目的地的自然環境和資源，“所以未來海昌和碧桂園的合作可能還會下沉衍生到更多項目”。
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