萬科小米雙雙否認合作建房 房企自持住宅難題待解
2017年04月30日11:38來自：經濟觀察報 作者：田國寶
近期，有小米員工透露，萬科利用永豐地塊和小米合作建房一事，因為監管等方面的原因限制已經擱置。
此前，經濟觀察報瞭解到，萬科永豐自持地塊專案，小米公司內部已經全員自願認購登記。
隨後的4月14日，北京市住建委和規土委發文要求開發商自持商品住房持有年限與土地出讓年限一致、最長租期不得超過10年、不得以租代售。
對此，小米官方稱，並沒有聽說雙方合作建房相關事宜，也不存在被叫停說法。
北京萬科方面也否認雙方存在合作建房事宜，僅表示獲得永豐地塊後，萬科曾向包括小米在內的多家高新技術企業進行調研，調研期間，北京萬科根據永豐地塊土地價格、建安成本和相關稅費測算後，獲得每平方米5.5萬元最低成本價，雙方合作建房系小米部分員工誤讀。
在官方要求下，萬科和小米合作建房原有模式已無可能。北京萬科方面進一步表示，永豐自持地塊未來開發運營模式，目前仍處於內部規劃、討論階段，近期也沒有就相關方面內容進一步對外披露的計畫。
“萬科會嚴格遵循北京市政府相關部門對企業自持商品住房相關要求”。
其實，不僅是萬科，包括中糧、保利、首開、龍湖等開發商也在近期通過招拍掛獲得自持比例不等的土地；不僅是北京，包括上海和杭州等地也對開發商自持商品租房作出“不得銷售或轉讓、全部對外租賃”等要求。
獲得自持地塊的開發商拿地、建安等成本如何收回？租金是否能否覆蓋成本？自持專案開發、運營模式等問題值得關注。
持有的尷尬
從2016年底至今，北京累計出讓8個自持地塊，這些自持地塊未來如何運營，部分開發商表示目前仍沒有可對外公開的商業模式和操作路徑。
“沒有出路。”對北京8個自持地塊，中原地產北京市場總監張大偉給出了這樣的答案，“自持地塊出來後，我們也和包括開發商、融資機構、政府部門和市場方面做了溝通，從目前來看，這些自持地塊基本沒有出路。”
首先，目前國內租金收益率太低，不能覆蓋資金成本，開發商難以收回成本，“現在租金收益率1%-2%，最高也就3%，遠低於融資成本，無論怎麼測算都是賠錢的。”張大偉表示，除非租金暴漲，“從現在來看，基本沒有可能”。
其次，由於企業自持商品住房要求開發商持有年限與土地出讓年限一致，不能轉讓，一定程度也限制了間接變現的管道，比如開發商以自持項目抵押融資進行投資實現收支平衡，“這個管道也行不通，因為不能轉讓限制了流通，銀行也只能以租金收益評估，而不能以物業交易價評估。”張大偉如是認為。
通常情況下，持有型物業還可以通過資產證券化方式變現，上海百瑞資產董事長張元浩認為，近年房價不斷上漲的過程中，造成房價和土地價格過高，使得租金收益率較低，開發商自持商品住房資產證券化通道被堵，所以“自持商品住房基本是死路一條”。
高和資本執行合夥人周以升表示，與商業地產相比，商品住宅租金收益較低，僅靠租金顯然難以覆蓋成本，“像北京租金收益率是1.88%，上海是1.9%，我們做商業地產證券化最低成本是3.3%，這也覆蓋不了，更何況住宅也不可能做到3.3%。”
在周以升看來，從現實情況來看，租金在現有基礎上再上漲兩倍到三倍的情況下，自持商品住房才能基本達到資產證券化成本線，“這個短期內基本沒有可能，在租金不能達到要求情況下，是不是通過房價下跌來提高租金收益率？這也是一種可能。”
張元浩在創辦百瑞資產之前，曾在摩根工作了20年，以他的經驗來看，近年房價上漲有較大的非理性因素，是不正常的，在當前嚴厲限購條件下，房價存在下跌的可能和空間，“即便未來房價下跌了，這些自持房能夠實現資產證券化，但原來高價拿地的專案還是無解。”
不過，中信建投宏觀策略總監蔣果表達不同看法，他認為自持租賃型商品房可以把租金做成證券化產品，“但具體專案還得具體看待，需要在剔除一切杠杆後進行。”不過，以現有租金收益率來看，租金證券化後依然難以覆蓋前期成本。
探索未來商業模式
對開發商獲取自持商品住房專案的初衷，周以升和張元浩均認為，由於此前北京市政府並沒有對自持土地出臺相關使用細則，一些開發商試圖通過變相銷售來回收成本。
但是隨著以租代售等變相銷售通道全部被封堵，未來自持商品住房只能用來對外租賃，張大偉認為，此前開發商競相獲取自持商品住房地塊，不排除通過變相銷售實現快速回籠資金考量的可能，但現在這一可能已經被堵死。
在張大偉看來，隨著土地出讓自持比例越來越高，未來企業自持商品住房租賃會成為一種趨勢和一個新的市場，“我覺得更大的意義在於，這些大開發商通過拿自持地塊，為未來租賃市場的開發模式、商業模式作嘗試和探索，以後租賃市場很可能成為開發商的主流市場。”
未來五年內，北京市計畫保障150萬套住房供應，其中產權類100萬套，租賃住房50萬套。
2017年計畫建設住房30萬套，其中產權類住房20萬套，租賃住房10萬套。也就是說，未來5年內，北京市住房供應結構中，租賃類比例占到三分之一。
在贛南蘇區振興發展產業投資基金董事長陳士則看來，當初國家進行第一次房改時，就實施兩條腿走路，一條是現在商品房市場，一條是以滿足群眾基本住房需求的保障房，為此專門成立中房集團用來開發保障類住房。
但在實際發展中，形成商品房一支獨大的局面，保障類商品房供應市場一直沒有發展起來，直到十八大後才重新開始重視保障類住房建設，“現在房價這麼高，大部分人都買不起房了，也應該回歸商品房和保障類住房兩條腿走路的時候了”。
周以升也認為，在往年房價上漲過程中，政府和開發商是最大受益者，傳統房地產開發都是以高周轉為主的三高格局，在現有政策條件下，原來的模式已經難以為繼，“政府和開發商也應該拿出一部分利潤支持發展租賃市場，同時也為自己開闢一條新的道路”。
哪些企業拿了自持地
截至目前，北京累計成交了8個自持地塊，其中開發商100%自持地塊有4幅，3幅位於海澱區，1幅位於大興區；開發商70%自持地塊有4幅，大興區2幅，房山區和平谷區各1幅，這些地塊均要求開發商自持對外租賃。
2016年11月17日，中糧地產、首創和天恒聯合體以57.6億元價格獲得位於海澱永豐20號地塊，占地面積84241.639平方米，建築面積控制在183336平方米內。要求開發商100%自持住宅、10%自持商業。
海澱永豐18號、19號兩個地塊於2016年12月1日被萬科和萬科住總聯合體獲得。其中10號地塊用地面積為83549.617平方米，建築面積控制在138825平方米內，成交價50億元；19號地塊用地面積85584.572平方米，建築面積控制在162894平方米內，成交價59億元。兩幅土地要求企業100%自持。
當天，另一幅位於大興區黃村100%自持地塊被中鐵地產以36.75億元摘取，用地面積為51970.987平方米，建築面積控制在135275平方米。4幅100%自持地塊全部在2016年底成交。
另外，2017年北京還成交4幅開發商自持70%地塊。2017年1月26日，河北眾美地產以3.9億元價格在房山區獲得1幅用地面積為15224平方米住宅混合公建土地，建築面積控制在2627平方米。除去回遷房外，要求開發商自持70%。
同一時間，保利、首創、首開和龍湖聯合體以17.28億元價格取得位於平谷區金海湖1幅住宅用地，用地面積為151600平方米，建築面積控制在153116平方米，自持商品住房面積為該宗地居住用途建築面積比例的70%。
另外兩幅位於大興區舊宮的土地均於2017年4月13日被首開、中海、保利和龍湖聯合體取得，其中一幅用地面積為66379.53平方米、建築面積控制在146035平方米，成交價為57.4億元；另一幅用地面積為85956.89 平方米、建築面積控制在182033平方米，成交價格為69.8億元。
這些獲得自持地塊的企業主體中，除了河北眾美地產單獨獲得一幅土地，龍湖參與兩幅土地外，其他開發商均有國資背景，其中中糧、中鐵、保利、中海4家開發商均為央企，首創、首開、住總和天恒為北京市內國有企業，萬科為深圳市國企控股。
北京之外，上海和杭州等城市也在開發商自持商品住房方面進行嘗試，雖然自持規模、自持年限、自持比例不及北京，但結合2016年“930”到2017年“317”限購政策陸續出臺，意味著房地產行業正經歷一場變革，正如張大偉所言，未來企業自持租賃型將會是一個重要趨勢。
繼北京出臺企業自持商品住房相關政策後，4月24日，杭州市住建和國土部門也聯合下發《關於杭州市企業自持商品房屋租賃管理有關問題的通知》，其內容和思路基本與北京一致。
在這種背景下，自持租賃型商品住房如何開發、運營，通過什麼方式回籠資金和盈利，不僅關係著獲得自持地塊企業的自身利益，也關係著房地產行業變革轉型路徑。
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