長實地產的李澤钜時代：謹慎或更勝李嘉誠
來源: 第一財經日報 (上海) 亦吾(資深媒體人，房地產觀察人士)
對於內地的資產，李氏父子可能未來還有出售的打算，在長實地產的半年報中指出，集團將繼續在內地及海外適時推動專案發展、銷售及出租。
9月21日的港媒報導指出，截至9月中旬，長實地產在香港銷售總額已超過250億港元，累計售出逾3100戶，提前完成全年目標，有望突破去年全年成績。
長實地產執行董事趙國雄表示，今年250億港元售樓目標已經達到，現時無意上調全年售樓目標。
長實地產今年在港推出多個全新項目，包括致藍天、峻瀅II及悅目已經清盤，成交單位達2736戶，三個專案合計套現近195億港元。
在忙於套現的同時，長實地產並未有購地的動作及計畫。
重組之後忙套現
8月25日下午，長實地產遞上了長和系資產重組以來的首份中期報告，根據港交所披露，今年上半年公司淨利潤上升22%，至68.9億港元，而在業績報告中展望未來中，李嘉誠似乎顯得對業績並不算特別滿意，他“預期下半年的整體業績將較上半年為佳”，兩地物業市場將維持穩定，只是長遠發展方向將繼續由房屋政策所主導。
不過，從長實地產的半年報告中可以看出，公司似乎開始對市場抱有畏懼心態，在李嘉誠的展望未來一欄中，兩次提到“如無不可預見之重大不利發展”，公司業績可保持平穩，重組後的長實地產發生了什麼，讓公司對可能發生的“黑天鵝事件事件”顯得憂心忡忡呢？
一名原本分析長江實業和和記黃埔的分析員對《第一財經日報》稱，由於公司認為長江和記實業（00001.HK）的分析價值不如長實地產，已經調派他去分析長實地產，自從6月3日長實地產掛牌以來，關於長實地產的分析報告及新聞都絡繹不絕。
豐盛金融資產管理部分析員馮宏遠對本報記者稱，房地產一直都是可以獲得較高估值的產業，過去長江實業旗下的產業範圍極廣，作為大型綜合性企業，長江實業的估值有一定程度的折讓，但在重組以後，將長江實業及和記黃埔有限公司的地產業務合併在一起，可以令公司獲得更好的估值。
不過，恰逢香港股市非常低迷，李嘉誠旗下的地產板塊並沒有獲得市場的認可，9月22日，長實地產的收盤價為58.95港元，與上市價70港元相比，公司股價已經兩個月下跌了25.4%。
儘管長實地產上半年在香港有好幾個大型賣房項目，但上半年公司的物業銷售收益還是同比下跌了18.5%。
不過，在上半年在一個月內賣掉大型樓盤“致藍天”後，長實地產下半年的新賣樓計畫開始啟動，而每一次長實有新樓盤推出，都能造成一股瘋搶潮。
同時長實地產今年所推出的豪宅銷售亦不俗，8月初推出的維港星岸，至今累售逾100戶，套現近26億港元。作為整個紅磡最貴的房子，維港星岸的折後價格在每平方呎1.9萬至3.55萬港元之間，比同區房價貴了30%左右，但看房的買家也異常爆滿。長實地產董事郭子威稱，此次購房熱潮中，湧現了一批內地“土豪”，內地客戶占到總數超過10%，同時購房客戶中，有30%為投資者。
雖然長實地產今年銷售成績提早達標，但其推盤步伐並未減慢。據悉，長實地產旗下馬頭角君柏以及元朗世宙兩個專案分別主打大單位及上車戶。發展商早前表示，兩盤預售獲批後會隨即推出，其中世宙售樓收益預計可達數十億港元，君柏亦估計有70億至80億港元。
上述兩盤預售未批時，長實地產目前續推紅磡維港星岸，專案本周將加推新品，市值約25億港元，繼續套現。
少拿地
而在高速賣樓套現的同時，長實地產卻鮮有拿地，8月7日，香港特區政府推售位於元朗牛譚尾新譚路的住宅地塊，有港媒報導，現場見到長實地產入標，這塊住宅地塊的占地面積約9.4萬平方呎（約8736平方米），最高可建築面積為4.5萬平方呎（約4182平方米），市場估價大約2.7億至4億港元。
但這一次入標實際上是今年以來長實第一次出手拿地，且不說成功與否，在近3年以來，長實僅僅成功奪得深水埗海壇街一塊地皮，這與過往長實進取拿地有很大差距。
李嘉誠在今年6月 份出席長和股東會後曾經承認，集團近來不論在內地還是香港，買地的活動都相對較少，不過他稱，長實買不到地是因為超出集團預算，直言要計算“麵粉價”及 “麵包價”，“如果麵粉貴過麵包，當然不買，要為股東爭取利益”。李嘉誠強調，長實買地需要符合集團預算及商業原則，如果超出預算只能採取觀望態度。
長實地產在剛公佈的半年報中稱，期內公司繼續尋求機會購入具發展潛力的物業及農地，部分物業及農地現在正進行不同階段的規劃設計及作出有關申請。
而長實地產上半年報顯示，公司在香港還有70萬平方米的土地儲備，而內地仍有1380萬平方米，海外也有40萬平方米的土地儲備。
摩根大通近日發佈報告稱，長實地產開始專注於提高回報率，隨著公司中內地的低地價成本，加上在香港近日的土地儲備活動不多，有助於維持香港業務的高毛利率。該行維持長實地產“增持”評級，目標價84港元。
長實地產進入李澤钜時代？
實際上，細心的市場人士已經發現，長實地產投資風格的轉變，要從李澤钜正式掌握大權的時候說起。
2012年5月，李嘉誠宣佈李澤钜將接手旗下長和系的資產，獲得超過40%的長江實業及和記黃埔的股權，以及加拿大能源公司赫斯基35%的股權，7月22日，隨著股權的正式交接，李澤钜正式掌控李嘉誠的商業王國。
李澤钜接手長和的商業王國已經超過3年，而嗅覺敏銳的市場人士已經聞到了跟以往不一樣的味道。
馮宏遠對《第一財經日報》稱，長和系的投資風格自從李澤钜開始主持大局以後，已經發生了明顯的轉變。從分拆電能實業（00006.HK）到長江基建（01038.HK）收購歐洲的一系列資產，李家的投資風格已經變得非常穩健。
馮宏遠稱，李澤钜在遇到項目的時候，對於回報率計算得非常清楚，一般每年回報率至少8%才會考慮，而且對低風險的項目更有興趣，如果風險相對較高，回報也不穩定，很可能不會考慮。
這一風格最明顯的轉變就是在長實的拿地策略上，翻查過往歷史，在李嘉誠掌權時代，長實地產曾經連續奪地，在2010年至2012年期間，長實先後購入11塊土地，但自從2012年底，長實投得馬鞍山白石地後，長實雖然有多次參與政府賣地投標，以及港鐵及市建局推出的大型項目外，但多數都沒有收穫，顯示其趨於謹慎的風格轉變。
這種投資風格，與李澤钜沉穩的性格有脫不開的幹係，而具有海外留學背景的李澤钜，對內地市場並不算太感冒。根據長實地產遞交給港交所掛牌的上市材料，公司對中國業務的比重開始減少。2014年，長實地產的營業額及其攤占合資企業物業銷售有19.2%來自內地，在2013年，這一比重高達50.9%，超過了長實地產在香港的比重，而期內和黃房地產在內地的相關占比則由過去的65%跌至42.1％。
另一方面，長實在海外也有積極擴充的計畫，根據長實地產上半年的報告，長實地產在海外有40萬平方米的土地儲備，其中主要是在英國、新加坡及巴哈馬群島。最引人注目的，還是公司在英國的專案，其中一個項目臨近英國倫敦的重要商業區金絲雀碼頭，主要建築面積約42萬平方米，預計2024年竣工。曾經有外媒報導，該專案可建3500個住宅單位，投資額約10億英鎊。
而另一英國項目，是位於南劍橋郡Fulbourn的一幅占地約6900平方米的地皮，該幅地皮可以建設不超過110套豪宅。
另一方面，對於內地的資產，李氏父子可能未來還有出售的打算，在長實地產的半年報中指出，集團將繼續在內地及海外適時推動專案發展、銷售及出租。
█相關連結：李嘉誠的地產運營模式其實已被內地房企淘汰
來源: 南方都市報(深圳)
僅就地產行業而言，目前在內地李嘉誠持有物業僅剩20萬平方米。但就事論事地說一句，即使長和系不跑，它在內地也屬於被越來越強大的內地房企淘汰的前浪。
最近《別讓李嘉誠跑了》一文在網路上熱傳，猶如在輿論場中投入重磅炸彈，引起熱議。當然，很快長和系繼續回應沒有撤資這回事，而且有買有賣，屬於正常商業行為。國家發改委也有負責人回應，中國要形成更加法制化、國際化的營商環境。
先不提這文章是否涉及道德綁架，僅就地產行業而言，目前在內地李嘉誠持有物業僅剩20萬平方米。但就事論事地說一句，即使長和系不跑，它在內地也屬於被越來越強大的內地房企淘汰的前浪。
李嘉誠關於買地的名言“地段、地段、地段”一直是民間房產投資者的金科玉律，但在中國的房地產界，李嘉誠更是“囤地”帶頭人。比如2014年就有媒體報導，位於北京中央別墅區溫榆河板塊的譽天下別墅，1993年長江實業就作為大股東之一參與開發該地塊，2003年長實全資擁有該專案，2008年別墅才開始一期上市，最後完工時間預計是2018年。也就是說，長實相當於用了1/4世紀開發一個專案，而專案則從當年的荒蕪之地，變成了千萬級別的別墅區。另外，截至2014年二季度，長實29個項目9年只完成了1/3。
再比如2010年8月，國土資源部曾經通報，截至2010年8月中旬，全國有閒置土地2044宗。媒體關於這一事件的深挖結果是：央企是囤地大戶，但港資開發商才是囤地老手。比如新世界中國囤地濟南，一個商務樓項目因囤地獲利約300多倍。
在上世紀90年 代，許多港資開發商進入中國，他們不像內地房企，一蓋好房子就急吼吼地賣了回籠現金再奔赴下一個項目，老謀深算的港資富豪們認為房子不值錢，土地才值錢， 所以，他們更喜歡購入一二線城市市中心的位置，然後開始放長線釣大魚。等到這些區域出現了爆發式增長，港資房企才會開始慢慢開發，定位于高端市場，採取以 利潤為導向的模式進行運營。除了住宅，他們還會開發商場、酒店、寫字樓、涉外公寓等全系列產品，不放過任何可能的利潤空白點。
而出於借鑒這些港資企業的成功經驗、稅收、就業等諸多方面考慮，地方政府會優先考慮這些企業過來進行投資，甚至短期內會給予稅費、地價上的優惠，以此博取中長期的稅收與就業的效益。
憑藉香港開放的融資環境、成熟的發展體系以及長線投資、長期囤地的開發方式，長實地產(長江實業、和記黃埔)、九龍倉、新世界、新鴻基、裡安房產、嘉裡建設等在內地獲得了豐厚的利潤。
但這種高利潤、慢周轉的方式也有弊端。已故船王包玉剛旗下的九龍倉，擁有收益優良的收租物業，投資目光精准，但2012年其高層周安橋也曾以九龍倉在內地18年的發展和萬科進行比較，稱後者規模漲了千倍，九龍倉只漲了十倍二十倍。2012年上半年九龍倉在內地的銷售金額僅為66億元，是萬科的1/9左右。
到了2013年，內地開發商可以說已全面超越港資開發商這個“老師”。內地的規模化地產企業一般採用的是“5、9、12”的快速周轉模式：拿到地5個月內開工，9個月賣樓，12個月現金流轉為正。這一模式説明內地房企迅速佔領市場，擴大規模。而港資開發商除了“現金流較穩健”這個優勢，已經很難找到可以跟內地房企匹敵的武器。
在周轉速度上，無論面對怎樣複雜的政策環境與經濟背景，哪怕利潤微薄，內地房企也會為了企業繼續規模擴張與保持市場份額的戰略考慮，寧可用高價拿下土地，再用高周轉模式迅速滾雪球下去。且不說高周轉與慢周轉的優劣，在中國房地產業，慢工細活是行不通的，市場要求的是快工出細活，只有適應市場的企業才不會被拍死在沙灘上。
但港資房企很難快起來，他們的管理屬於高度集權，無論是大到拿地方向、經營模式，小到推廣策略、銷售折扣，乃至給專案的外立面換一種玻璃，是否要投整版廣告，地區總經理都需要向香港總部打報告申請批復。
而香港總部是怎麼決策的呢？據說，他們喜歡花錢買很多貌似專業的資料，憑資料決策。可惜內地的資料調研機構水準有限，賣出的資料往往漏洞百出。
在筆者與許多港資房企的溝通中，他們都會感覺內地市場複雜多變，不同省份之間的差異很大。內地房產政策經常會有變化，甚至不同省市的規定都不同；消費習性差異太大，要深入瞭解又太耗精力；產品研發能力又不接地氣，很難做出符合當地口味的樓市產品。針對高端專案的定位，在2013年限購政策之後，更是飽受打擊，即使以豪宅物業著稱的新鴻基地產，在內地市場的業績完成率每年也只有計劃的8成左右，至今其內地市場的投資比例已縮小至總額的20%左右。
一二線城市中心的地價越來越高，加上人民幣持續升值，即使現金流穩健、負債率低，港資房企的錢也不像從前那麼經花了。而三四五線城市的購買力不像一二線城市，割了一茬還有一茬，而是通常除了喝“頭啖湯”的人，其他跟進者都很容易成為被套牢的大閘蟹。
靠“囤地”這一招鮮再也不能吃遍天，在全國20強房企都在熱火朝天地朝著千億房企俱樂部進軍的2013年，我們看到的是港資房企在默默地撤退。從2011到2015年，裡安房地產在內地賣出約100億元的物業，轉租為售；2013年開始，李嘉誠的長和系再也沒在內地拿地，“股市狙擊手”劉鑾雄也一直在賣項目，2015年7月將內地最大的項目轉讓給恒大地產之後，在內地僅剩一個物業發展項目，其他均為持有物業。
在 北上廣深樓市中最具活力的深圳，港資地產商也屬默默敗退之列，據悉原因是深圳土地匱乏，政府極少給予港資房企優惠條件，與本地房企合作過的新鴻基、和黃地產等，又因為本地房企追求效率與港資追求高利潤的理念相悖而散夥。在炙手可熱的前海自貿區，至今沒有港資大型房企的一席之地。
內地高速發展的房地產市場，曾經讓李嘉誠這些港資富豪收穫了囤地紅利，但他們也同樣錯失了跟隨市場轉型的機會。既然李嘉誠要走，就讓他走吧，好聚好散，才是大國崛起的風度。
畢竟在過去的20多年，除了為內地樓市帶來過資金，他們並沒有留下可供內地房企借鑒的成功運營模式，也沒有能為內地房地產業在互聯網時代的轉型帶來任何有效助益。未來如果數風流人物，當然還是要看內地房企們。
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