上海騰飛大廈為何沒賣給李嘉誠 物業運營大有訣竅
贏商網 http://www.winshang.com 2015年12月06日08:09
核心提示：騰飛大廈的租金則比海洋大廈要高很多。中原地產的資料顯示，騰飛廣場一樓沿街商場的租金是25~30元／平方米／天，不沿街是20元／平方米以內。
大約10年前，海外基金在境內收購物業，是很熱的新聞。當時，包括新加坡騰飛集團、摩根士丹利、花旗在內的諸多海外投資機構在人民幣升值的預期之下，紛紛在境內收購物業。
不久之後，這些機構就將所收購的物業轉售給了其他海外投資機構，或者境內的投資者。
但也有例外，比如新加坡騰飛集團收購的徐家匯爛尾專案——騰飛大廈，至今仍為騰飛商業地產基金所持有，反倒是在騰飛大廈之後收購的項目被早早地轉讓掉。這背後，究竟隱藏著什麼秘密？
騰飛的“搖錢樹”
在進入內地房地產市場之初，騰飛一共收購了三個項目：上海騰飛大廈、上海海洋大廈、騰飛浦匯大廈。在2013年，騰飛先後賣出了後來買入的上海海洋大廈、騰飛浦匯大廈等專案給李嘉誠旗下的ARA（Asset Management Limited）地產基金和基匯資本。可是最早收購的騰飛大廈，卻一直沒有出售。
從上海海洋大廈和騰飛大廈的租金報價，也許可以看出背後的原因。來自中原地產的資料顯示，海洋大廈的寫字樓平均租金是8~9.5元／平方米／天，商場的報價則在7元／平方米／天。
騰飛大廈的租金則比海洋大廈要高很多。
中原地產的資料顯示，騰飛廣場一樓沿街商場的租金是25~30元／平方米／天，不沿街是20元／平方米以內。
相對於騰飛購入時，每平米2萬元左右的成本而言，租金回報顯然非常可觀，利潤也是驚人。
更重要的還在於項目的投資回報仍有進一步上升的可能。中原地產商業總監吳翔告訴《每日經濟新聞》記者，騰飛大廈的商業體量不大，但人氣比較足，是促成租金較高的原因。
知情者透露，租金回報更高、現金流更多，是騰飛大廈被繼續持有的關鍵因素。
商業地產的“二房東”
說是運營機構，其實和“二房東”的性質沒有太大差別。
騰飛大廈的運營機構——上海瑞聯商業投資管理有限公司董事總經理崔明軍告訴《每日經濟新聞》記者，他們和長租公寓、創客空間等的盈利模式相同，主要也是租賃、轉租的生意。低價租賃商鋪，高價轉租出去。
不同于住宅“二房東”的是，商業地產的運營機構，不僅僅可以通過租賃、轉租，為開發商提供現金流，還能提升商業地產的資產價值。
除了騰飛廣場外，他們還運營飛洲國際、樂坊虹井、樂坊延吉等多個專案，這些專案很多當初都是閒置商業專案，有的甚至是爛尾樓，也有雖然已經出租，但租 金很低。上海瑞聯商業的團隊將這些樓盤以很低的租金租賃下後，通過引入租戶，調整業態，慢慢提升價格，獲取較高的租金利潤。他們側重于運營消費者光顧頻率高、黏度較深的社區商業。
崔明軍告訴記者，有些專案經過幾年的運營，一年的租金收入可以做到幾千萬元。
前景廣闊但不易做
在從事運營商用物業之前，上海瑞聯商業主要從事的商用物業的包裝和轉售。
包括飛洲國際廣場、騰飛大廈、無限度廣場這些被海外或本土投資機構整體收購的物業，最初都是由上海瑞聯商業購入後轉手或者包裝後協助出售的。
崔明軍發現，上海市區核心的優質商業資源是有限的，購買後轉售的業務很難持續進行。
同時，商用物業的包裝轉售雖然利潤不錯，但需要一到兩年的週期，這段時間往往沒有現金流。
後來，她開始轉而以租賃轉租的方式運營商業，沒想到卻找到了一個新的市場。
她覺得像瑞聯商業這樣的運作模式，在未來會很有機會。
包括保險、基金在內的機構投資者都希望能獲得一個正在運營中的商用物業，這樣不僅可以享受到資產的增值，更可以帶來一定的現金流回報。
事實上，不僅保險、基金等機構投資者有運營商業地產的需要，持有大量物業的開發商也是如此。
日前，綠地剛為旗下可供租賃的160萬平方米出租物業，找到了SOHO 3Q進行合作，在全國各主要城市建設和運營一批共用辦公空間。
除了商用物業，開發商在房地產黃金時代開發並持有的大量閒置社區會所，也可以成為商用物業運營機構的拓展機會。他們可以選擇租賃一部分社區會所後將它轉租，以獲取高額的租金收益。
不過，商業地產的運營有專業和資源的門檻，並非普通企業可以隨便涉足。
青客公寓的創始人金光傑曾透露，租賃轉租的業務模式雖然簡單，但是卻非常容易經營虧損。
房屋的空置比例、裝修期的長短，都會影響公司經營的業績。
留言列表
