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一個地產投資人的自白：資本投資從國內轉向海外

贏商網 http://www.winshang.com 2015年10月29日09:29

核心提示：10月27日，中國平安宣佈與美國Blumberg Investment Partners成立地產合資平臺，雙方將投資於美國的長期、優質租賃資產。

據悉，該平臺初始投資組合包含多個核心市場的全新物流資產，項目價值超過6億美元。

　　當資本不再青睞傳統房地產後，他們會流向哪裡？

　　10月27日，中國平安宣佈與美國 Blumberg Investment Partners成立地產合資平臺，雙方將投資於美國的長期、優質租賃資產。據悉，該平臺初始投資組合包含多個核心市場的全新物流資產，項目價值超過6億美元。該合資企業計畫持續收購優質資產，並已另物色了一批地處戰略位置的定制物流物業專案，項目價值逾4億美元。

　　這並不是中國平安第一次出海。

2013年7月，中國平安以2.6億英鎊（約合23.7億元人民幣）價格買下倫敦勞埃德大廈，是第一樁中國保險公司跨境的房地產收購。而中國平安也不是唯一出海投資的企業。

　　信泰資本董事長蓬鋼是一個典型從海外資本投資國內，轉而利用國內資本投資國內，目前主要借助國內資本投資海外的典型案例。

隨著國內房地產市場投資機會減少、投資環境不暢等因素影響，他們正將投資目光轉向海外。

一個地產投資人的自白

　　2011年，在限購限價的背景下，以特殊機會基金身份出現的安泰盤實股權投資管理有限公司總裁蓬鋼在努力尋找一些中小開發商的短期投資機會。特殊機會基金是指在房地產市場緊縮時，對一些專案進行短期、少量的資金支援。這些資金的特點是成本高，但可以幫助開發商渡過難關。

　　此前，蓬鋼曾是前美銀美林亞太投資顧問有限公司董事總經理、中國區業務主管。

2001年到2010年這10年間主要代表海外資本到中國市場投資。“我們當時投了十幾億美金，正好趕上中國房地產市場的黃金十年，效果非常好。”

　　2011年，融資不暢的背景滋生了並不成熟的房地產基金“野蠻生長”，甚至有基金創業人士稱之為“地產基金元年”。房地產市場多輪起伏、銀監會對其他 諸如開發貸、信託等融資管道的收緊令類似蓬鋼這樣的人士看到了機會。

當時，地產基金要求的回報可以達到25%以上。而他們也在等待更美好的“春天”到來。

　　但一些事物看似美好，往往是戴著“鐐銬跳舞”。

　　“2011年到2012年間，主要是通過募集人民幣投資國內項目。

以私募股權的方式進行投資。”蓬鋼說，運行一段時間後，他發現機構和民間資本仍然非常看重規模及相關法律資質，包括銀監會審批資質等。

而私募股權很難與信託競爭，也無法占到主流。

　　2013年初，海外市場回暖，蓬鋼發現了新的機會。

　　“那時國內積累了一些財富，人民幣對美元兌換率高。

那時在波士頓、芝加哥買房子，房價還不如我們的武漢、南昌。

同時中國經濟調整，很多民營企業琢磨把資產國際化、分散化。加上移民和海外子女教育不再是中國精英階層的福利。

這些都造成國內資本對海外訴求高漲。”

　　隨後，信達、安泰再加上CGO在香港聯合成立的一家公司共同成立了現在的信泰資本。“2013年底，我們完成了第一個紐約項目投資，到今天共9個項目，每個項目投資週期在4-5年。共7億美元的股權投資，收購項目、參與物業共36億美元。”蓬鋼告訴21世紀經濟報導記者，他們主要是財務投資者，會選 擇與國外當地的中型開發商合作。大部分專案裡他們會要求當地開發商占股20%-30%，確保利益風險一致。

　　蓬鋼說，他的開發項目股本金內部回報率可在20%以上，總回報在2倍左右，參與的海外項目毛利率在30%以上。

不過蓬鋼坦承，隨著專案開發成本越來越高，他們也會調整戰略。2016年-2018年會更傾向于買現成物業。

　　信泰資本的資金大部分來自保險機構，來自民間資本部分不多。

但隨著人民幣匯率下調後，民間資本的海外投資需求急速上漲。蓬鋼希望可以將民間資本引入海外投資。從短期效果看，中國股票市場下行，加上人民幣貶值，導致民間資本對海外不動產投資需求猛增。

資本出海

　　隨著利率走低、人民幣自由化等因素變化，資本出海的案例在逐漸增多。以李嘉誠為代表的一些富豪階層也在加速海外投資。

　　蓬鋼認為，中國金融機構做大都必須走向國際。

未來中國機構、企業的海外資產都會大規模增加。中國經濟體量擴大，人民幣自由化，中國對海外經濟滲透會越來越多。

　　國金證券（香港）有限公司總經理黃立沖告訴21世紀經濟報導記者，他在澳大利亞投資了智慧化酒店。

他表示，在海外投資的優勢是可以獨立經營，利用中國人力資本優勢和競爭意識在海外立足。在正常競爭水準下，投資回報也相對較好。

　　睿信諮詢董事總經理郝炬在接受21世紀經濟報導記者採訪時表示，2008年歐債危機之後，整個西方資產價值都比較低。

而當時人民幣幣值又比較高，在海外資產價格低谷期存在一定抄底機會，風險也不是很大。

　　“整體市場都在發生轉型。出海的背後是：避險的需求；國際求學移民需求上升；一些企業國際化佈局的需要。

可以通過資本國際化學習先進經驗。”不過，郝炬認為，由於美國、歐債經濟復蘇，海外資產價格也在走高。

資本國際化是趨勢，但不會占主流。

　　黃立沖觀察到，中國開發商在出海過程中就遇到了很多“水土不服”的情況。

他表示，中國開發商在內地投資主要專注土地增值，而在土地不增值的情況下利潤非常薄。一些企業可以通過舊改獲得低廉的土地。而在海外，“跑馬圈地”方式會遇到很多問題。

　　蓬鋼認為，“對中國房地產市場而言，危險的定時炸彈是人口老齡化。未來十幾年，這對國內整體消費和經濟增長、房地產市場都會有深刻影響。我們還在觀察，中國房地產下一輪機會在哪，我自己沒有明確答案。

中國資本到海外做融資平臺，做穩定後還可以吸引海外資金投入中國。

目前來看未來3-5年內，中國資本去海外大有用武之地。

而借助這一趨勢，有可能產生幾千億美元規模、全球管理水準的資產管理平臺。”