媒體：香港地價暴跌70%系徹頭徹尾的鬧劇
(責任編輯：鐘慶輝 UN660
香港地價暴跌70%，不足北京六環一半了！
連南京的一半都沒了！香港樓市要崩盤了！李嘉誠公司暴跌1400億！
近2天的朋友圈刷屏真心挑戰了筆者的認知底線，一篇毫無節操，漠視事實的標題黨假新聞堂而皇之地登上各網頭條，只為滿足內地同胞貶低香港的快感，睜！眼！說！瞎！話！
21.3億，若買塊綠地真的便宜嗎？
事情的起因很簡單：猴年伊始，香港地政總署首次拍賣一幅位於大埔區的住宅用地，最終中海外已跌破市場眼鏡的21.3億港元成交，若按最大可建樓面面積10.71萬平方米計算，樓面價僅為19880港元/平方米，由此引來港樓崩盤之說。
如果新聞就此結束，那可真的嚇死寶寶了，要知道同區二手樓尺價超過1萬港元，即每平米均價至少11萬港元。
因此，合理的解釋是中海外購入的住宅用地風險很大，甚至分分鐘被判為綠化用地。
事緣環保組織“環保觸覺”入秉香港法院申請臨時禁制令，致使這塊土地已延遲2個多月。政府不知何故，在環保組織誓言無論結果如何都會上訴至終審法院的前提下，仍然勉強硬推出市場，最終導致以低於市場預期近40%的“麵粉價”成交，給人一種要錢不要地的感覺，這對於財政收入極度依賴賣地的港府來 說，實屬不正常。
難免讓人聯想到地政總署為了完成特首梁振英的賣地目標，不擇手段。
達標也好，賤賣也罷；總之，大埔地價暴跌實為“人禍”，不能反映市場真實情況，頂多只是樓市低迷的一個極端個案，無良媒體卻如獲至寶，用來唱衰香港，不亦說乎！
真實情況是，中海外以接近農地的價格買下了一塊前途未蔔的發展用地，倘若政府勝訴，自然賺得笑不攏口，扣除建築成本，少說也有3-4倍利潤。
但不幸的是，在香港，只要是被環評司法覆核盯上的工程，最好的結果也得拖延三年五載，遠有2011年港珠澳大橋覆核，近有香港機場第三跑道糾紛，後者何時開 工還遠未有定數。
當然，不差錢的中海外大不了一個“屯”字，要知道他的香港同行恒基在新界坐擁4450萬平方英尺的農地；即便不能起樓，誰知道10年後的大埔荔枝山會不會納入第二個“新界東北發展計畫”呢。
香港樓價若暴跌會傳導到內地樓市嗎？
雖然地價暴跌70%完全是一出徹頭徹尾的鬧劇，但也的確反映出近期香港樓市低迷，導致發展商意興闌珊，儘量以最低的價格來投地，以防未來市場大變。
無論從流動性、避險需求、通脹還是利率走勢，都很難支撐已是全球最貴的香港樓價再快速上漲。
但是，在供求關係仍然失衡的大前提下，除非樓按飆升 （美聯儲在逆寬鬆的路上真能走遠嗎？強烈表示懷疑！！），樓價也難以出現倒V走勢，比較可能出現倒L，前期升幅較大的地區回軟，新樓開價趨向理性，整體樓價在正負10%的區間內雙向波動。大漲與大跌都必須出現“黑天鵝”事件。
還是那句話，樓價很難在調控辣招未撤銷前劇跌；要從長逾10年的牛市走入熊市，也絕非坦途。至於大行神馬的預測，且聽且忘之，幾乎沒有一個分析猿在2011-13年時不預測香港樓價下跌的，結果打臉打到啪啪響（希望他們還沒失業…）。
退一萬步說，全球陷入通縮，美聯儲還堅持加息，那香港樓價必跌無疑。這會傳導給深圳，乃至內地樓市嗎？筆者的答案是：影響短期sentiment，但幾乎然並卵。
回歸以來，香港與內地樓市的相關性從過去接近0緩慢向1趨近，主因香港樓市的內地客占比越來越高，但在BSD等辣招出臺後，已停滯數年。目前來看，兩地市場仍然是割裂的獨立市場。
內地正在降息週期，流動性寬鬆，且面臨本幣貶值；香港處於加息週期萌芽階段，且本幣被迫升值，流動性趨緊；兩者現狀南轅北轍。
但若香港樓市的下行週期確立，2012年10月27日（港府推出BSD）以前湧入的內地業主取向就至關重要了。
與香港業主不同，內地買家對持有 成本（利率）和租金回報率的敏感性要低得多，配置香港房產除了博升值，別無他求。倘若樓價下跌催生“羊群效應”，香港樓價下跌的幅度和速度很可能超過98 年金融風暴。
港府很可能果斷取消BSD（買家印花稅）重新打開市場，又會湧入一批意圖抄底的杠杆買家，屆時出現的多空博弈會相當精彩。
至於炙熱的深圳樓市，以及其他一線城市，香港樓價急跌肯定會影響短期交投氣氛，但鑒於資本項下並未開放，且利率走勢迥異，難以對本地樓市造成明顯衝擊。
上海迪士尼周邊的炒房客才不管你大埔地價跌到“幾分之幾”呢。
最後，筆者只想奉勸大家擦亮眼睛，切莫被沒有常識的小編牽著鼻子走，因為他們大多是買不起樓的。（如有例外，那可能是富二代）【作者江晨子】
原新聞一覽
香港同一地段、同一用途的土地，僅相隔半年時間，地價卻暴跌了近7成。
2月12日，香港地政總署公告顯示，春節後首次拍賣的一幅位於新界大埔區地段第221號的住宅用地，成交價為21.3億港元。公告顯示，該幅土 地出讓面積為37696平方米，最高可建樓面面積為107100平方米。
以此計算，樓面價僅為19880港元/平方米。
土地面積的成交單價為56500港 元/平方米。
此次拍賣地塊的樓面價與2015年9月出讓的同一地段的地塊相比，價格大幅下跌了近7成。
2015年9月2日，新界大埔區地段第226號的住宅用地，成交價為30.3億港元，土地面積為17121平方米，土地每平方米成交價高達176970港元。
從地理位置上看，在香港的行政區劃分的十八區之中，有九個區位於新界，除了沙田、葵青、荃灣三個區以外，其他諸如北區、大埔區、屯門區、元朗區，在香港人眼中基本上被視為“郊區”的範疇。
與北京郊區六環的土地成交價相比。2015年11月，北京市土地市場出讓順義區仁和鎮的兩宗地塊，成交總價近50億元，兩宗地塊的成交樓面價分 別達到33000元/平方米和34000元/平方米。
而大埔區該地塊的樓面價為16585元/平方米，遠低於北京的土地成交樓面價。
不僅土地的成交價格過低，香港的土地市場自去年11月至今，已出現兩幅住宅土地的流拍。
根據香港地政總署公開資料顯示，2015年11月4日和2016年1月25日，位於新界的兩幅住宅用地均因出價過低導致流拍。
而去年11月的土地流拍是時隔近20個月後香港的土地市場首次出現土地流拍的現象。
儘管當時參加土地競拍的開發商有包括長實地產、恒基地產、新鴻基等在內的九大開發商，但所有報價均為達到香港特區政府的“底價”，因此政府決定收回土地。
而此次土地的流拍也被市場認為是香港開發商對後市的態度開始轉向謹慎。
除了土地價格暴跌，香港的房價自去年9月開始也是一路下滑。
中原地產的資料顯示，香港房價已經比去年9月下跌了9.5%，預計今年可能再跌20%。
國際評級機構標準普爾15日發佈的報告稱，2016年將是香港房地產市場困難的一年，預測住宅樓價平均下跌10%至15%，而成交量預計持平或增加5%。
報導指出，香港房價自去年9月至今已明顯回檔9.5%。供應增加、利率進入上升週期、本地經濟增長放慢及中國經濟減速等因素是造成香港房地產市場變得艱難的原因。
根據中原地產此前發佈的資料顯示，香港樓市1月的成交量跌到至少25年來新低，房價較去年9月的最高點已跌去近10%，創2013年7月以來新低。除此之外，香港樓市也在2015年第四季度創下了七年來的最高季度跌幅——7.5%。
標普信用分析師Esther Liu表示，“在市場下達至觸發降級之前，我們評級的大多數香港地產商大致上可抵受銷售下跌三成。”
但標普強調，只有當香港住宅樓價暴跌逾50%，地產商的評級才會受到影響。（來源：澎湃新聞記者）
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