新世界私有化倒計時 鄭氏資產主攻內地一線城市
贏商網 http://www.winshang.com 2016年07月05日09:43
核心提示：為實現私有化已奔波兩年有餘的新世界中國，開始採取強制性手段了。
在業內人士看來，到了強制收購的階段，基本等同于私有化成功。
為實現私有化已奔波兩年有餘的新世界中國，開始採取強制性手段了。
6月28日，新世界發展有限公司（以下簡稱“新世界發展”）、新世界中國地產有限公司（以下簡稱“新世界中國”）、義榮企業有限公司（作為要約人）聯合發佈公告稱，已有不少於90%的要約股份接納較早時通過的私有化建議，新世界發展未來1個月將按照每股7.8港元，強制收購新世界中國餘下要約股份，以完成私有化過程。
集團預期，強制收購將於8月3日或前後完成。
在業內人士看來，到了強制收購的階段，基本等同于私有化成功。
房地產與金融資深評論人黃立沖對記者表示，新世界中國私有化計畫已經獲批，等後續手續做完就可以了。“新世界中國對於集團已經漸漸失去了融資功能，所以就沒必要保留上市公司的地位。”
為何執意要私有化新世界中國？
截至發稿時，新世界發展投資關係部仍未就相關問題回復記者。
而在黃立沖看來，這次私有化是增加價值的理性行為。
“私有化後，不僅會減少稅負，集團也有很大的稅務籌畫空間，這也使得其實際的業績會大幅提升。
私有化前後，帳面上給新世界集團提供的利潤會有很大的增長。”
多位元接受時代週報記者採訪的專家均表示，倘若本次私有化取得成功，就等於取消了新世界發展與新世界中國之間的不競爭承諾，令母公司可以直接投資中國物業，鞏固國內業務在集團內的戰略性定位，而新世界中國亦可借助新世界發展的財務實力為大型專案提供資金。
將私有化進行到底
“尊重結果，會以平常心對待。”2014年，在得知私有化失敗後，新世界發展主席鄭家純如是稱。
2014年3月，新世界發展建議以每股6.8港元將新世界中國私有化，撤銷新世界中國上市地位。
但受阻於開曼群島（新世界中國註冊地）的“數人頭”制度，2014年6月的提案表決會議上，儘管贊成股東的持股比例高達99.8%，但私有化提案遭到與會現場人數占優的小股東反對而被否決。
新世界中國私有化 最終宣告失敗。
但鄭家純私有化之意已決。
2016年1月6日，新世界發展與新世界中國再度發佈聯合公告宣佈重啟私有化。
為避免重蹈2014年的覆轍，新世界中國採用 開曼群島公司法第88條法例，提出了新的私有化提案。
據悉，新的新世界發展私有化計畫是以全購方式進行，即不再受“數人頭”的關卡所限制。
截至2016年4月5日下午4時，即接納股份要約的最後時間，要約人已根據股份要約接獲涉及2688518264股要約股份的有效接納，相當於要約股份約98.65%。
國泰君安房地產分析師劉斐凡告訴時代週報記者，在香港很多公司都有進行私有化的動力，因為去年很多香港上市房企估值偏低，如果股價和估值均處於高位，則完全沒必要做這樣的舉動。
時代週報記者翻閱資料發現，截至2016年7月1日，新世界發展每股7.87港元，港股市值738.84億元。新世界中國停牌前每股7.75港元，港股市值674.43億元。
與同為香港地產企業的長和、九龍倉相比，新世界股價、估值屬偏低水準。
目前長和每股82元，港股市值3164.94億，九龍倉集 團每股45.95元，港股市值1392.76億元，恒基地產每股41.15港元，港股市值1496.79億元，新鴻基地產每股88.05港元，港股市值 2549.09億元。
對於私有化，鄭家純表示，主要是現時新世界中國流通量偏低，私有化之後有利新世界中國財務上的安排，公司業務運作將更加順暢，並進一步指出，即使此次新世界中國私有化不成功，所募集資金亦可用于增加本港和內地土地儲備，以及有更多營運資金發展兩地業務。
高力國際研究及諮詢部董事陳厚橋也對時代週報記者表示，新世界提出私有化很可能是基於其從發展規模化向資產優質化轉變的考量。
在業內看來，新世界發展或會透過私有化新世界中國以整合分散的酒店資產及酒店管理業務，繼而為下一步酒店業務分拆上市做準備。
歷史資料顯示，新世界系的酒店業務分拆上市計畫始於2013年3月8日。
新世界發展發佈公告宣佈，該公司正考慮將旗下若干酒店資產于香港聯合交易所有限公司獨立上市的可能性。
但該計畫最終未能成行，2013年12月9日，新世界發展公告稱，此前提交的關於分拆酒店資產的上市申請已經失效。
鄭家純稱，分拆酒店上市要視乎美國國債息率走勢而定，當時債息走勢過高，未必屬適當時候，強調集團並不急於分拆酒店上市。
第一太平大衛斯中國南區董事長林木雄告訴時代週報記者，酒店歷來偏向於上市，因為酒店現金周轉慢。
所以選擇在股票市場套現亦不失為一個策略。
主攻一線城市
從大手筆出售內地物業到新世界中國再傳私有化，鄭氏家族歲末年初的系列動作引人關注。
多名證券分析師指出，透過此次將新世界中國私有化，不難看出新世界發展創辦人鄭裕彤有心部署新世界集團內部下一步的接班人與投資轉型。
2011年開始，鄭裕彤重組旗下資產，由長子鄭家純接棒做新世界主席，2015年3月，鄭家純之子鄭志剛上任新世界發展執行副主席，兼聯席總經理。同為孫輩的鄭志恒和鄭志雯，也擔任新世界發展的執行董事，參與集團管理。
新班子自2011年上任後，對於內地市場的經營策略隨之發生改變。
時代週報記者通過查閱年報發現，最近五年，新世界中國極少在內地拿地，不少待開發的土地均依賴於2000年前所拿。
2016年2月23日，新世界中國公佈公司及其附屬公司截至2015年12月31日六個月的未經審核中期綜合業績。新世界中國物業銷售應占經營溢利為 8.19億港元，較去年同期實現物業銷售應占經營溢利12.97億港元下跌38.2%。
於回顧期內，新世界中國整體毛利率為34.1%，較去年同期所錄得 的整體毛利率40.4%下跌6.3%。
而在同策諮詢研究部總監張宏偉看來，新世界中國長期奉行的土地市場“聯動開發”模式，其直接問題就是開發週期過長，開發進度緩慢。“投資週期過長帶來的風險則是導致新世界中國失去很多擴張機會，從而忽略了充分利用財務杠杠去獲得更多的市場份額。”
去年12月，新世界先後出售武漢、海口等地共四個內地項目予恒大地產，成交金額135億元人民幣。
12月29日，新世界再次出售位於北京、上海等地共五個項目予恒大，成交金額204億元人民幣。
兩次交易，新世界出售九個項目予恒大，總建築面積逾1200萬平方米，共收金339億元人民幣。粗略計算，上 述出售項目累計樓面面積超過1000萬平方米。
在今年2月23日舉行的新世界中國中期業績會上，鄭家純對媒體表示，出售內地資產及物業，主要是把三四線城市的資金轉到一線城市，因為（一線城市）利潤較大，並非看淡內地樓市。
他同時表示，集團在一線城市發展更加有競爭力，因為在營運上比內地地產商優勝，未來或與房企合作。
資料顯示，截至2015年底，新世界中國的土地儲備達2299萬平方米，分佈於內地20多個一、二及三線城市，當中在一及二線城市的住宅樓面面積占約79%。
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