萬達離職重臣首次揭秘王健林轉型和資本運作內幕
2016-06-13 金羊毛工作坊 34评來源：地產一條作者：劉詩洋一條君導讀
王貴亞一直在萬達金融體系中扮演著重要的角色，這是他過去兩年多來做的事。
在近期廣東省創業投資協會的一次活動上，昊翔資本董事長兼CEO，萬達集團原高級副總裁王貴亞首次向外界講述了過去兩年，他所經歷的萬達轉型和其背後的商業邏輯。
從2014到2016年，王貴亞經歷了整個萬達金融集團的籌建，以及這家航母級公司的第四次轉型決定。2016年初，他從萬達離職創業，組建了昊翔資本。
這位在中國建設銀行工作了30年的金融界老兵，一度曾是首富王健林親自相中的組建萬達金融集團的人選。
1984年大學畢業之後，王貴亞從建設銀行的基層做起，歷任總行投資理財總監、投資銀行部總經理、計畫財務部總經理。而在被萬達高薪挖角之前，王貴亞 的職務是中國建設銀行投資理財總監兼投資銀行部總經理。
2014年初，王貴亞空降萬達，任集團高級副總裁。
按照王貴亞的描述，早在2013年8月，自己就有離開國有銀行體制，去民營企業的打算。
後經王健林主動邀請，加入萬達。
王貴亞加盟的檔口，正是萬達面臨第四次轉型的重要時刻。
彼時的王健林已經感受到依託商業地產的“複製”無法再支撐企業的高速增長。國際企業、大文化概念、金融與輕資產的戰略思路陸續被提出，面對高增長瓶頸的萬達正在極力尋求下一個突破口。
2015年中，籌備兩年多的萬達金融集團正式成立。
在當時披露的檔中，金融集團的高管配置堪稱豪華，王健林親自掛帥，集團總裁丁本錫擔任副組長，組員包括文化集團總裁張霖、高級副總裁趙世剛、尹武海、集團副總裁劉朝輝等。而王貴亞，則是當時金融集團籌措組的組長。
王健林曾對萬達的金融業務充滿期待，在彼時2015年上半年工作會議中，他曾說“萬達未來價值最大的就是金融板塊。”
在首富的設想中，未來的萬達金融，是真正的互聯網+金融。
王健林曾在工作報告中提出，要充分利用萬達獨有優勢，跟萬達商管、萬達電商結合。
通過帳務商家現金流入口、健林對商戶的信貸考核、發放和回收機制。
並利用電商、快錢的大資料，創新信貸模式，搞線上金融。
儘管眼下市場上萬達金融的聲音並不大。但這家成立剛剛一年的集團公司在去年底還是交出了不錯的答卷。當年，萬達金融集團收入208.9億元，完成年計畫的697%。
事實上，過去多年，王貴 亞始終與萬達的金融事業與資本運作息息相關。在其任職建銀國際董事長期間，就曾兩次主導對萬達商業的戰略投資，建銀也曾是萬達商業地產的第三大股東。
而在加入萬達後，包括萬達商業及院線的上市籌備，組建金融集團，以及幾次重要的海外收購，王貴亞也皆有參與。
與兩年前王貴亞加盟時類似，萬達如今又走上了一個關鍵路口。萬達商業正在籌備私有化退市，萬達院線也正在試圖通過整合萬達影視成為全球最大的影視類上市公司。
其力推的輕資產轉型與文體產業也正在面臨考驗。
而作為“過來人”的王貴亞，顯然比大多數更瞭解這家公司在做什麼。在這次發言中，王貴亞向外界首次介紹了其在萬達經手的工作，以及他眼中的萬達哲學。
以下為一條君節選的王貴亞發言實錄：
關於萬達商業上市：
王貴亞：我去了萬達之後主要是做了這四件事。第一件事是圍繞主業做資本市場的上市。實際上大家都知道萬達集團有兩個大的主業，第一個主業是最傳統的商業地產，這塊是報中國證監會A股報了很多年，但中間波波折折，一直沒有上成。
第二個主業是電影院線這塊，也是報進去3年多，但是依然沒有啟動。所以去的第一件事就是研究如何選擇不同的資本市場，然後儘快上市，發現和提升其價值。
我們用了8個月的時間把商業地產這塊從原來發A股轉向去香港發H股，這在當時在中國民營房產公司發H股也是第一家。
這個還是比較複雜的，因為地產要上市，最重要的問題就是土地的核查，當時每一塊土地都需要經過國土資源部的核查，這個工作量非常大。
當時地產公司的發行實際上在全球已經是低谷了，怎麼發出一個比較好的價格，這個我們當時是講了一個非常好的故事。
2014年，阿裡巴巴在美國紐交所上市，當時對中國的企業取得非常好的效果，阿裡巴巴是線上的大平臺，我們把萬達商業地產打造成一個線下全球最大的商業平臺的故事，因為如果是純 地產公司上市，也就是3-5倍的市盈率，賣不了好價錢，所以這個故事要包裝好，萬達商業是全球最大的線下與線上融合的一個消費平臺提供商，不是一個簡單的 房地產公司。
今後收入的來源，除了銷售物業獲得利潤之外，更重要的是通過物業的出租等來獲取租金，這樣我們跟美國人、跟全球投資者見面的時候，包括像歐洲最大的養老金，中東國家主權基金，美國的一些地產基金，跟這些非常大的基金講的時候，都立足于萬達是一個消費平臺，而且是線上線下融合的消費平臺，當時我們跟騰訊、百度簽約搞了一個O2O的 公司叫騰百萬，這也是一個概念。
講這個故事的時候美國人聽明白了，所以當時發了一個比較高的價錢48塊錢，市值超過2000億人民幣，應該說在房地產領域是非常高的價格。
為什麼要在香港上市？
王貴亞：最近大家可能聽到萬達要回歸，要私有化，而為什麼當時萬達要到香港去上市?
第一，因為如果當時不到香港去上市，在中國的A股基本上上不了的。
中國的A股從2010年以後，房地產公司的IPO一家也沒有，到目前為止，中國證監會仍然沒有正式說房地產公司可以IPO。
當然現在有一些公司是通過借殼上市，借殼是可行的，但是借殼有一個問題是，在你資產負債率比較高的情況下，不太可能有充裕的現金流。
當時萬達募集了40多億美金，也是接近300億人民幣，這樣的規模在全球房地產公司是最大的。
第二，因為萬達的商業地產跟電影院線之間的關聯交易比較大，大家知道每一個萬達廣場裡都有一個電影院，電影公司是一個非常輕的輕資產公司，放電影的場所全是租賃商業，商業的物業是重資產，電影是輕資產，但他們之間的關聯交易是比較大，根據中國法律、中國證監會相關規定，兩個公司關聯交易非常大的情況下，不能同時在中國市場獨立上市，這也是一個問題。
所以如果當時不把商業地產弄到香港去上市，那麼萬達院線A股也上不了市，這就是為什麼萬達院線A股報了3年都沒動的原因。所以我們用了8個月把萬達商業地產弄到香港上市，用6個月同時啟動院線A股上市，很快中國證監會批准萬達電影院線在中國上市。
這就是第一件事，用8個月的時間把商業地產搞到香港上市，用6個月將萬達院線在A股上市。
關於轉型和並購：
王貴亞：第二件事是圍繞 已經上市的這兩個板塊業務做轉型和並購。過去萬達的主要收入來源是靠地產，今後要轉移到非地產類的收入逐步要占集團收入的50%以上。
那怎麼辦?
就是大力 地通過國際化並購，發展新興的文化、娛樂、旅遊這些產業。這裡介紹一下我們當時做得比較大的並購。
第一個轉型，是發展電影 的全產業鏈。萬達有院線，電影的產業鏈中院線是最後一環，它上一環有製作、發行，萬達自己就是一個電影全產業鏈的公司，有出版和發行，所以首先做院線的全球化，萬達先後收購了幾個海外比較大的院線公司。海外有的片進不到中國來，萬達收購了之後就不一定受這個限制，這是第一點。
現在中國的很多話語權在國際上是不夠的，美國當時要放一個醜化中國的片子，但是我們在美國、澳洲有院線，所以跟他們說不能放對中國不友好的片子，最後電影中把醜化中國的部分去掉了，這件事也得到中國文化部的表揚。中國的文化應該要慢慢通過我們自己的企業向全球去播送，這個是國家支援的。
第二個轉型，就是體育產業。萬達在2014年、2015年收購了兩個非常大的體育公司，一個是瑞士盈方公司，這個公司有兩個最大的特點，在冬季奧運會7個單項委員會中，代理權和 行銷權全都在他手裡。2012年習總書記上來做的第一件大事就是中國申辦冬奧會，但那時其實並沒有太大的把握，最後我們是以4票險勝，差距很小。
我們現在覺得瑞士盈方公司是起到了很大的作用，因為很多單項委員會的委員都是投了中國的票。
另外這個公司的足球非常強，他有未來兩屆世界盃的亞洲地區的轉播權，包括俄羅斯世界盃和卡塔爾世界盃。
而且這個公司還有其他100多個單項運動的轉播權和推廣權，所以這個公司本身是盈利的，當時有很多國際大牌機構參與競爭，我們的價格排在第二第三，主要是因為萬達產業的佈局、中國市場的發展機遇和對方的管理層傾向于萬達。
第三個轉型，是旅遊產業。萬達在國內並購了一些旅行社，萬達現在是中國最大的民營旅行社，加在一起可能會超過中旅。另外，我們幫萬達收購了一個網上的公司叫同程網，這個公司是線上排名前三的旅遊公司，所以線上線下結合，萬達有可能超過迪士尼。
為什麼要投資發展旅遊產業，主要是因為中國未來旅遊人口的增長非常之快，加上我們有線上有線下，還有萬達旅遊根據地，比如像長白山、像西雙版納，還有打造萬達旅遊城，我印象中廣州花都有一個室內室外娛樂的旅遊城。
萬達在無錫也搞了一個，主要想跟迪士尼競爭，萬達要想在軟體方面超越迪士尼，還需要有一個發展過程。但是王健林董事長 本人曾有信心地說過萬達要在2020年超越迪士尼，成為世界旅遊業細分領域中的第一。
輕資產化：
王貴亞：第三件事就是商 業地產本身的轉型。
所謂商業地產的轉型就是輕資產化，所以我們在2015年花了半年的時間研發了一個金融產品，大家在市場上聽到過一些，所謂的眾籌，我們 做了一個私募眾籌，募了200億的現金，幹什麼呢?
就是現有增量萬達廣場用投資人的錢做投資，自己不投資，那誰投資呢?金融機構來投資，我們找了幾家銀行、證券、基金，總共200億，大概有20個專案，由這些銀行、證券、基金來投資。那麼萬達做什麼呢?
他做管理，建設、招商、運營，最後萬達每年分30% 的管理費，這個比例是非常高的，這就等於輕資產化。
輕資產化，一個方面就是新建設的項目由新的投資人來出資，這是輕資產化，你出錢萬達來幫你建、萬達來幫你管理;還有一種輕資產方式就是表內資產證券化，或者是發一些地產信託基金，叫Reits。
這些事情我們在萬達也進行了一年的探索、實踐，方案基本做出來了，我們也向證監會去彙報。
但是我們希望Reits能夠到交易所去交易。地產的證券化還是很難的，這條路在中國還有很長的路要走，主要是稅收的問題目前沒辦法完全徹底解決。
我們創新的私募眾籌產品在中國是最大的一單眾籌，所以我們都是機構投資人去買，當然我們一開始的時候是嘗試在網路上賣，第一天十個億就“秒殺”了，後來我們為了更規範，就改成私募了，當然一開始在網上銷售的產品有點類似於股票，相當於股權眾籌，後來我們給證監會解釋，我們叫似股非股，似債非債，這是一個新的嘗試，當然我們未來的 方向就是靠發行Reits，將來到交易所去上市。這件事情已經呼籲了很多年，我認為在未來兩三年內還是有可能會突破的。
產業如何與金融結合：
王貴亞：第四件事是做產融結合，就是產業怎麼去做金融，幫萬達也做了一個金融平臺，也是在很短的時間裡搭建了一個小金控平臺。一是收購了一個人壽保險，恒大現在就有一個人壽，其實人壽的價值很大，很多企業家開始認識到保險的價值，特別是人壽保險，因為保險資金的期限很長，它有30%可以作為股權類投資的，30%可以投不動產。
二是收購了中國排名第三 的一個支付公司，就是協力廠商支付。這個大家知道，做網路必須要有網上支付，所以我們當時收購了這個公司叫快錢，是一家上海的公司。第一是阿裡的支付寶，第 二是微信的財付通，第三就是快錢。我們收購快錢的時候3億美金買的，收購一年時間，現在私募價超過120億元人民幣，也就是接近20億美金，這個價值在未 來還會有很大的體現。
除了這個之外，萬達還申請了網上小額貸款。萬達做這個網上小額貸款就是因為全國萬達廣場裡面有幾十萬的商戶，這個商戶的消費資料、交易資料，萬達可以拿得到。
通過這個交易資料來給這個商戶貸款，所以我們申請了網上信貸公司。
這個將來可以做一些貸款，就圍繞它的產業鏈來做。
再一個就是萬達投資公司，主要是做戰略收購的，其主要任務就是圍繞集團產業並購公司，也曾經發起收購銀行和證券。
但是銀行是比較困難，因為在中國，民營企業要控股銀行是非常難的，萬達是想控股，我們當時是收了香港一家銀行，1.2倍pb，最後因為你要在中國開展人民幣業務，至少要三年。
第二，民營企業作為占股51%的股東，在中國銀行法裡面現在是沒有的，如果要買，那麼他們就要花一年的時間來修訂這個辦法，可能三、五年開展不了業務，所以後來就放棄了。然後我們知道現在國有的證券公司的股權是要到產權交易所去拍賣的。
所以我們本來看好一家，準備拿5倍的pb去買它，結果被一個土豪用12倍的pb買走了，其實它只有3億淨資產，最後他花了30億拿走了，所以是看誰的價格更高。這個說明證券公司牌照也很值錢的。
萬達做金控有個最重要的條件是，遍佈全國的萬達廣場裡，每年去消費的人群有5億人，未來可以達到7億人，全國人口的60%到70%都去萬達廣場。未來把這些人消費的資料拿到手，就可以做個人消費信貸。
消費信貸的前提就是做征信，所以萬達也在申請征信牌照，未來產融結合一定要結合產業的商戶資源去發展金融業務。這是我在萬達集團2年多的經驗和想法。
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